Direito Imobiliário: - Locação.

 - Noções gerais sobre locação

        

 O contrato de locação pode ser explicado como um negócio jurídico pelo qual uma pessoa (denominada locador, arrendador ou senhorio) se obriga a ceder à outra (denominada locatário, arrendatário ou inquilino) a utilização de um bem, seja ele móvel ou imóvel, por um determinado tempo, mediante pagamento de um preço.

É comum o locador também seja denominado proprietário numa relação locatícia. Contudo essa expressão pode ser utilizada de forma incorreta, pois nem sempre o locador é necessariamente o proprietário do bem. É caso das sublocações, quando o locatário tiver o expresso consentimento do locador.

O termo arrendamento comumente é utilizado para indicar uma relação locatícia, e dentro da doutrina jurídica pode-se dizer que a expressão arrendamento e locação são sinônimas. Contudo, na prática, convencionou-se que o termo arrendamento seria mais utilizado para indicar a locação de imóveis rurais, terrenos urbanos não construídos ou parte de edifícios.

O contrato de locação, dentro das normas de Direito atuais, abrange a locação de bens móveis, locação de imóveis rurais (prédios rústicos, ou seja, aqueles imóveis destinados à lavoura em qualquer de suas modalidades, ainda que esteja dentro ou fora das povoações) e imóveis urbanos.

Dependendo do objeto do contrato de locação, a lei que irá disciplinar a relação pode se alterar, e assim será aplicado:

- Para bens móveis: Código Civil de 2002;

- Para imóveis rurais: Decreto 59.566/66 (  http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/Antigos/D59566.htm   )  e Estatuto da Terra;

- Para imóveis urbanos: Lei nº 8.245/91  ( http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm  );

Observação: A doutrina ainda fala sobre a locação de serviços, que é modalidade de locação em que uma pessoa contrata a prestação de serviços à outra mediante remuneração estipulada contratualmente.

Para que um serviço possa ser objeto deste tipo de contrato a única exigência é que seja um serviço lícito, podendo ser esse material ou imaterial. É o caso dos serviços prestados por médicos, advogados, mecânicos, arquitetos, etc.

Esse tipo de locação está disciplinada nos arts. 594 a 609 do Código Civil Brasileiro.

Cumpre ressaltar que a locação de serviços tem sido pouco aplicada tendo em vista a edição de normas específicas a cerca de algumas modalidades de serviços.

Além disso, com o advento das leis trabalhistas, a locação de serviços abrange poucas relações, sendo tratada como um ramo à parte.

Características

O contrato de locação apresenta importantes características, que serão abordadas a seguir.

Uma importante característica do contrato de locação é a tipicidade, pois a sua existência, bem como seus efeitos estão previstos em lei (CC/02; Estatuto da Terra e Lei nº8.245/91). Da mesma forma, pode-se dizer que se trata de um contrato pré-estimado, vez que as obrigações das partes contratantes são conhecidas.

Outra característica é ser um contrato bilateral, pois se constitui pela união de duas vontades contrárias, de um lado, a vontade de ceder a utilização do bem, e de outro, o interesse de utilizar-se do bem.

O contrato de locação também é apontado como consensual, pois origina de um acordo de vontades. Além disso, pode ser apontado como um contrato individual pois obriga apenas as partes contratantes.

Pode também ser considerado um contrato puro, pois não há fusão de outros contratos para que seja estabelecido o contrato de locação.

Pelo pagamento da remuneração, pode-se dizer que se trata de um contrato oneroso ou comutativo, pois impõe às partes contratantes obrigações recíprocas, ao locador a obrigação de ceder o uso, e ao locatário a obrigação de pagar o preço.

O contrato de locação também poderia ser apontado como um contrato de execução futura, pois é firmado em um momento e seus efeitos se prolongam no tempo.

Pode-se dizer também que se trata de um contrato não solene, pois não há formalidades específicas exigidas por lei para sua elaboração.

Por fim, trata-se de um contrato impessoal, pois a identidade das partes contratantes não são essenciais para o contrato.

Elementos do contrato

Para que um contrato de locação seja constituído é necessária a junção de determinados elementos, tais como o objeto (bem móvel ou imóvel), o consenso (acordo entre as partes), além do preço. Uma vez reunidos esses elementos, estará formado o contrato de locação.

O bem, objeto da locação deve ser coisa infungível, ou seja, um bem particularizado, que não pode ser substituído por outro da mesma espécie, quantidade e qualidade.

Essa peculiaridade é que traz o caráter do contrato de locação, pois se a coisa for substituível, o contrato seria de empréstimo ou mútuo, e não locação. Contudo, em alguns casos, mesmo que a coisa seja substituível, por convenção das partes ela passa a ser infungível, podendo dessa forma ser objeto de locação. Um exemplo seria a locação de fitas de vídeo ou DVD's.

A locação de bens imóveis pode ser do todo ou de parte, podendo compreender a locação de uma casa, ou de apenas um muro ou fachada com o intuito publicitário.

O preço, por sua vez, é a remuneração paga utilização da coisa, e se denomina aluguel ou renda. Não necessariamente essa remuneração será prestada em dinheiro, podendo ser convencionado o pagamento em outra espécie.

O pagamento do aluguel é feito periodicamente, podendo ser todo mês, ou até em intervalos maiores, conforme o contrato firmado entre as partes. Se as partes nada estipularem sobre esse assunto, serão aplicados os usos e costumes locais, que no Brasil é o pagamento mensal.

No contrato, as partes podem convencionar que o preço do aluguel seja reajustado em função de um determinado índice, livremente eleito pelas partes.

Contudo, é expressamente proibida a vinculação do aluguel ao salário mínimo, moedas estrangeiras ou metais preciosos, conforme se depreende do art. 17 da Lei nº 8.245/91:

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Se as partes não pactuarem de forma diversa, o pagamento do aluguel deverá ser feito no domicílio do locatário.

O consenso, último elemento do contrato, significa o livre acordo de vontades das partes, que em conjunto, decidiram firmar um contrato, negociando as cláusulas e condições da locação.

Em relação ao contrato em si, tem-se que este pode ser escrito, verbal ou até mesmo tácito.

No que diz respeito ao tempo de duração, diz-se que as partes podem convencionar que seja determinado ou indeterminado, ou até mesmo vitalício (por toda a vida das partes) mas nunca poderá ser perpétuo, ou seja, eterno.

Dos deveres dos contratantes

- Obrigações do locador

O locador, no curso do contrato de locação, tem como obrigação principal entregar a coisa ao locatário, em perfeito estado ao uso para o qual se destina, além dos acessórios que revestem a coisa. Essa obrigação irá prevalecer desde que as partes não tenham acordado de forma diferente.

Além de entregar a coisa, o locador tem a obrigação de conservá-la. Dessa forma é responsável pelos gastos decorrentes de obras de conservação. Da mesma forma, essa obrigação pode ser convencionada de forma diversa no contrato.

Importante diferenciar aqui o que seriam obras de conservação e meras reparações locativas, pois em cada uma delas a responsabilidade pela reparação será ora do locador, ora do locatário.

Obras de conservação são medidas sérias, tomadas para que a coisa em si não se perca ou deteriore. Já as reparações locativas servem para corrigir os pequenos estragos decorrentes do uso frequente.

Dessa forma, o responsável pelas obras de conservação será o locador, e pelas reparações locatícias será o locatário, desde que o contrato não disponha de forma diferente.

O não cumprimento do dever de conservação pode ensejar a resolução (extinção) do contrato. Se o locatário fizer por sua conta obras de conservação, tem direito de ser restituído. Outra consequência é que, havendo deterioração na coisa, o locatário pode exigir a redução no preço do aluguel ou mesmo a extinção do contrato.

Observação:

Assunto polêmico se relaciona com as benfeitorias, que podem ser conceituadas como obras que visem a conservação, melhoria na utilidade ou aformoseamento da coisa.

As benfeitorias podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias. Serão necessárias quando forem feitas para evitar perecimento, como por exemplo o conserto de um telhado que possui uma telha quebrada e está causando vazamento dentro de casa. As benfeitorias úteis, por sua vez, visam melhorar a utilidade da coisa, como por exemplo a construção de uma garagem numa casa. Por fim as benfeitorias voluptuárias são aquelas que visam embelezar ou aformosear o coisa, como a aquisição de um adorno para uma casa.

Essa distinção é de suma importância para se entender as consequências jurídicas decorrentes do locatário ter implementado benfeitorias na coisa.

Em se tratando de benfeitorias necessárias feitas pelo locatário, este terá direito à receber o valor equivalente, podendo exercer o direito de retenção da coisa até que seja efetuado o pagamento.

Se forem feitas benfeitorias úteis, estas serão restituídas ao locatário, desde que a obra tenha sido devidamente autorizada pelo locador, podendo, nesse caso, inclusive reter o bem até que seja reembolsado.

Já em relação às benfeitorias voluptuárias, o locatário somente será reembolsado se a obra tiver sido devidamente autorizada. Mas nem nessa hipótese poderá exercer o direito de retenção. A única opção do locatário que efetuou obras dessa natureza sem autorização é poder levantar seus investimentos se isso não afetar a estrutura do bem.

Outro aspecto importante diz respeito à obrigação do locador de garantir ao locatário a posse mansa e pacífica do bem durante a vigência do contrato de locação.

Essa garantia abrangerá terceiros, inclusive vizinhos que possam causar algum tipo de perturbação ou incômodo, e nesse caso o locador deverá tomar inclusive medidas judiciais para evitar o infortúnio.

O locador deve garantir o locatário contra a existência de vícios redibitórios, ou seja, defeitos pré-existentes na coisa, que posteriormente se manifestam fazendo com que a coisa se torne imprópria para o uso ou reduza seu valor.

O conceito de vícios redibitórios está disposto no art. 441 do Código Civil Brasileiro:

Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.

Ainda que o locador não saiba da existência de eventuais vícios no bem, responderá por eles perante o locatário.

Em caso de ocultação proposital de determinado vício por parte do locador, ou seja, na hipótese deste ter ciência do defeito mas não alertar o locatário, além de responder pelo vício propriamente dito, deverá indenizar o locatário por perdas e danos sofridos.

O locador deverá garantir o locatário, ainda, contra os efeitos da evicção, entendida como a perda total ou parcial da coisa pelo adquirente em função de ação judicial promovida pelo real possuidor ou proprietário.

As consequências jurídicas da evicção perante o contrato de locação são a resolução (extinção) do contrato e indenização ao locatário pelos prejuízos sofridos.

Os atos da administração pública, tais como desapropriação, condenação do edifício dentre outros também serão de responsabilidade do locador caso este tivesse ciência que essa providência estava tramitando antes de firmar o contrato de locação. Mas se o locatário é quem deu causa ao ato administrativo, é dele a responsabilidade, tendo o mesmo que indenizar o locador.

O locador também é obrigado a indenizar o locatário por perdas e danos caso retire a coisa locada da posse do locatário antes de findo o prazo estabelecido no contrato de locação.

Obrigações do locatário

O locatário tem como obrigações principais: pagar o aluguel estipulado no contrato de locação; cuidar da coisa como se fosse o próprio dono, conservando-a da maneira como recebeu.

O locatário também deve avisar ao locador sobre eventuais incômodos sofridos em sua posse por terceiros, de maneira com que o locador tenha ciência da situação e possa tomar as medidas cabíveis.

Além disso, o locatário deve utilizar a coisa para o fim que se destina, pois se essa destinação for desviada, o locador tem direito de rescindir o contrato.

Importante destacar que o locatário é parte legítima para defender sua posse perante terceiros e perante o próprio locador.

Formas de extinção do contrato de locação

São várias as causas que ocasionam o fim do contrato de locação.

A mais comum dessas causas é o fim do prazo, ou seja, as partes ao estipularem as cláusulas contratuais estabelecem um tempo certo de vigência para a duração do contrato; assim, quando o prazo previsto chega ao fim, tem-se por extinto o contrato.

Contudo, se findo esse prazo e o locatário permanecer na posse da coisa, sem que esse fato seja contestado pelo locador, considera-se que o contrato foi automaticamente prorrogado por prazo indeterminado.

Outra causa de extinção do contrato seria o implemento de condição resolutiva, ou seja, a ocorrência de um evento futuro e incerto, que a partir do momento em que ocorre, considera-se extinto o contrato.

Por exemplo: uma cláusula contratual estipula que a locação irá perdurar até que a pessoa passe num concurso público; nesse caso no momento em que a pessoa for aprovada no concurso terá ocorrido a condição resolutiva, extinguindo-se o contrato de locação.

A alienação (venda) do objeto do contrato de locação também pode ser considerada causa de extinção do contrato, pois uma vez que tenha sido vendido o bem, o novo proprietário poderá retomar a coisa que se encontra na posse do locatário.

A grande preocupação quanto a essa questão seria a situação do locatário, que poderia ser surpreendido com a alienação.

Nesse caso uma medida importante seria que o contrato de locação tivesse uma cláusula ressalvando o direito do locatário de ter seu contrato durante o prazo normal de vigência em caso de alienação.

Ressalte-se que para ter validade jurídica, o contrato com a referida cláusula deverá ser registrado junto ao cartório competente.

Na maior parte dos contratos, a morte de uma das partes contratantes gera a extinção do contrato.

Já nos contratos de locação, em determinadas hipóteses, mesmo diante da morte do locatário, o contrato pode seguir seu curso.

Vejamos um exemplo prático: na locação residencial em caso da morte do locatário, alguns sucessores legais tais como cônjuge, companheiro, e herdeiros necessários detém este privilégio legal.

Não só os referidos sucessores, como também os dependentes do locatário falecido poderão manter o contrato, caso residam no imóvel, nos termos do art. 11, I da Lei nº 8245/91.

Mas convém destacar que mesmo sendo sucessor único do locatário falecido, se não residir no imóvel, objeto do contrato, não gozará do direito de manter a locação.

A locação não residencial é ainda mais restritiva. Somente terá direito de manter a locação o espólio ou o "sucessor no negócio", conforme previsão expressa do art. 11, II da Lei nº 8245/91.

Conclusão

O contrato de locação é uma modalidade de negócio jurídico bastante comum na vida das pessoas, e por isso é de extrema importância que as pessoas tenham conhecimento sobre suas principais regras.

A informação é o maior aliado da pessoa que pretende alugar um bem, seja qual for a posição em que se encontrar, como locador, ou como locatário. Assim, para exercer com eficiência seus deveres e exercitar seus direitos, as pessoas devem buscar sempre reunir e aprofundar os estudos nesse vasto ramo do Direito.

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 Abandono de Terreno

A partir da Constituição Federal de 1988, a Propriedade tem que atender a sua Função Social. Esta função consiste em destinar a propriedade ao seu fim específico, promovendo a dignidade da pessoa humana, a fim de atingir os objetivos fundamentais da erradicação da pobreza e da redução das desigualdades sociais.

O proprietário de um determinado imóvel tem o dever de cuidar e zelar pelo seu patrimônio, fazendo com que o mesmo cumpra sua Função Social.

Assim ao abandonar um terreno seja urbano ou até mesmo rural, sérias consequências poderão advir para o proprietário, podendo inclusive chegar a perder o seu bem.

Veja que a nossa Constituição Federal estabeleceu também as penalidades que poderão ser aplicadas pelo Município, caso a propriedade não atenda a sua função social. Isto claro de acordo com o que vier a ficar determinado no plano diretor de cada Município.

Assim, o proprietário de um terreno nunca deve abandoná-lo, deve sempre preservar sua propriedade, mantendo-a limpa e protegida.

A seguir algumas perguntas de internautas, com a consequente resposta a respeito do tema:

1. Como denunciar quem joga lixo ou faz uso indevido do terreno?

R. A denuncia deve sempre ser feitas as autoridades locais, especificamente a Prefeitura Municipal, a qual tem um órgão responsável pelo Controle e Convívio Urbano;

2. De quem é a responsabilidade sobre a limpeza? Seja sujeira de lixo ou de mato que cresce?

R. O proprietário do terreno é o responsável pela limpeza e conservação de seu patrimônio;

3. Se os vizinhos correm risco de saúde com a existência de ratos e insetos, podem processar o proprietário?

R. Não só podem processar, como devem. Antes porém deve-se comunicar aos agentes municipais de saúde pública, bem como a secretaria de controle e convívio urbano para que os mesmos de forma conjunta atuem na limpeza e dedetização da área atingida por roedores ou outros animais peçonhentos;

4. Como encontrar o proprietário?

R. Quando os vizinhos não sabem quem é o proprietário do imóvel, o aconselhável é solicitar no cartório de registro de imóveis uma certidão de ônus reais, nela está o nome do dono do imóvel;

5. Se o proprietário não toma providências, como proceder?

R. Uma vez entrado em contato com o dono do terreno e o mesmo não toma as medidas necessárias, deve-se avisar ao Poder Público Municipal, o qual saberá conduzir a questão de forma resolver a situação;

6. Em quais casos se aplica multa ao proprietário e qual o seu valor?

R. A questão de aplicação de multa ao proprietário do imóvel, bem como o seu valor, depende do plano diretor de cada município e do quantum fixado para tal ato. No entanto em casos extremos o proprietário pode vir a perder a sua propriedade, por abandono.

O código Civil em seu artigo 1.276 determina que se o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio e não estando na posse de outrem. Este imóvel poderá ser arrecadado como bem vago e após três anos à propriedade pode ser do Município;

7. Em casos de invasão para moradia, como denunciar? O que o proprietário deve fazer?

R. O proprietário tem sempre que está visitando o seu imóvel e procedendo com a correta limpeza e conservação do mesmo. Isto evita sérios problemas, como por exemplo uma invasão por terceiros. Neste caso o proprietário tão logo verifique essa situação deve agir de imediato com uma ação judicial para defender sua posse e a sua propriedade.

8. Quando é um terreno murado também é considerado um terreno baldio?

R. O terreno por está murado e sem edificação, não significa dizer que está abandonado. O abandono vai decorrer da falta de conservação e manutenção da propriedade, ai sim medidas administrativas ou judiciais devem ser tomadas.

Juros de Obra

Hoje em dia quando se assina um Contrato de Financiamento Habitacional, principalmente os ligados ao Programa Minha Casa Minha Vida, a instituição bancária institui o que se denomina “Juros de Obra” ou “Taxa de Obra”, mas como isto funciona? E se a construtora ultrapassa o prazo prometido para a entrega da obra e continua a cobrar esses valores, o que se deve fazer?

Quando se faz um financiamento habitacional de imóvel ainda em construção, à instituição financeira libera – gradativamente – o montante financiado pelo mutuário à Construtora, de acordo com a evolução da obra; sobre tais quantias incide a chamada taxa de juros do contrato de financiamento habitacional, que é paga mensalmente pelo devedor/mutuário.

O fato é que nesse período a prestação mensal do financiamento é composta tão somente pelos referidos juros (de obra) e encargos acessórios. Com isso não há amortização do saldo financiado.

Para piorar a situação, o banco só considera que a obra foi concluída após a averbação do “habite-se”, expedido pela Prefeitura Municipal, no Cartório de Registro de Imóveis Competente, só então se inicia o prazo de amortização do saldo devedor.

Ocorre que em caso de mora por parte da construtora em relação à conclusão da obra e a expedição e averbação do “habite-se”, no Cartório de Registro de Imóveis competente, é responsabilidade da Construtora.

Deve-se deixar claro que de acordo com a legislação em vigor, o Construtor responde pelas perdas e danos causados pelo atraso na averbação do “habite-se”.

Assim, ao invés de morar no imóvel e amortizar a dívida contraída para a aquisição do bem, geralmente o consumidor/mutuário, paga – por culpa exclusiva da construtora – somente juros de obra, não amortizando sequer uma parcela do saldo devedor.

Em vista da situação acima demonstrada, os Tribunais Pátrios estão decidindo pelo inicio de amortização do financiamento quando verificado o atraso na entrega da obra, além de responsabilizar os envolvidos processualmente por perdas e danos.

Desta forma, o consumidor que antes estava sendo penalizado, passa a amortizar o seu financiamento, saindo assim do prejuízo dantes causados pela construtora que não honrou o prazo acordado entre as partes.

Alienação Fiduciária de Imóveis

Com a facilidade para a obtenção de crédito subiu consideravelmente o número de financiamentos habitacionais e com o tempo também já começa a aparecer alguns problemas para os mutuários.

É que várias são as pessoas que começaram a ficar inadimplentes, por conta de fatores alheios as suas vontades e com isso atrasam o financiamento da casa própria.

Bom, o fato é que os novos financiamentos habitacionais não vinculam mais os reajustes das suas prestações a salários ou a categoria profissional do consumidor.

Com isso, as prestações são reajustadas de acordo com o saldo devedor e por isso mostram-se altas. Só que o consumidor na ânsia de ter sua casa própria esquece-se de outras obrigações familiares que também atingem seu orçamento familiar e acaba comprometendo sua renda em percentual superior ao ideal.

No início até que alguns suportam bem o valor mensal a ser pago. Entretanto, com o tempo e com vários fatores oscilantes em nosso mercado financeiro os quais refletem diretamente na economia brasileira, aquela prestação que era “suportável” passa a incomodar.

E o incômodo às vezes é tão grande que se iniciam os atrasos e com eles as consequências do ato.

O fato é que bastam apenas 03 (três) prestações atrasadas para que o credor inicie a retomada do imóvel.

É que no sistema de financiamento imobiliário atual tanto via construtoras quanto via agentes financeiros tornou-se praxe adotar a chamada alienação fiduciária a qual permite de uma forma rápida e segura para os credores à consolidação de propriedade, vejam como funciona:

A alienação fiduciária é regulada pela Lei 9.514/97 e nos termos de seu artigo 26 e parágrafos, vencida e não paga a dívida, seja no todo ou até mesmo em parte e constituído em mora o fiduciante, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Entretanto antes da chamada consolidação, o devedor é intimado pessoalmente ou por edital, providenciado pelo cartório de registro de imóveis para pagar o débito em 15 (quinze) dias, as prestações vencidas e vincendas até a data do pagamento.

A cobrança das prestações vem devidamente acompanhada de todos os encargos legais, como juros e multa além dos tributos e despesas com a intimação e a cobrança.

Ressalte-se que para o processo de execução extrajudicial a ser realizado nesta modalidade – alienação fiduciária, é necessário que a intimação seja entregue ao próprio devedor e caso o mesmo não se encontre ou esteja em lugar incerto e não sabido, deverá o oficial do cartório providenciar a publicação de editais, por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local.

Paga a dívida, o contrato continuará em pleno vigor. Agora se a dívida não for paga dentre do prazo de quinze dias, o oficial do cartório providenciará imediatamente o registro da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mediante requerimento com prova do pagamento do imposto de transmissão.

E mais, em até 30 (trinta) dias do registro da consolidação da propriedade, o fiduciário deve providenciar público leilão para a venda do imóvel.

Vejam que da mesma forma que é fácil a obtenção do crédito também é rápida a retomada do bem e por isso todos aqueles que desejem firmar um contrato de financiamento habitacional deve está preparado para honrá-lo até a ultima parcela caso contrário, poderá perdê-lo em apenas 15 dias.

Fisuras, Rachaduras – O que fazer?

Problemas estruturais – o que fazer? A quem socorrer?

Esta semana assistindo aos jornais locais, bem como aos nacionais, constatei que vários consumidores estão com sérios problemas em suas residências, devido a fissuras, bem como várias rachaduras que prejudicam a estrutura de seus prédios.

Mas o que fazer quando isso acontece e de quem é a responsabilidade em reparar esses empreendimentos? Será que os moradores tem que perder suas residências e o que pagou ou vem pagando mensalmente por ela?

Pensando nisso, decidi trazer a baila o presente tema, na tentativa de iluminar o caminho daqueles que se encontram nessa situação. Vamos lá!

Em primeiro lugar, para análise desses casos, temos que destacar duas situações: A primeira é se o imóvel foi comprado diretamente da construtora; A segunda é se o imóvel é financiado por alguma instituição financeira.

Em se tratando de imóvel comprado da construtora, a mesma é responsável por qualquer dano estrutural inicialmente pelo prazo de 05 (cinco) anos. Contudo quando o problema aparece após esse lapso de tempo aí reside uma dificuldade que aparentemente não tem solução.

Entretanto pela legislação em vigor, como também pelos novos posicionamentos dos Tribunais Superiores este prazo é aumentado.

É que se trata do chamado vicio oculto, aquele em que só aparece com o tempo, nestes casos para se entrar com ação contra a construtora responsável pela obra, o prazo prescricional é de 20 (vinte) anos, contado a partir da constatação de vícios ou defeitos de construção.

Assim, consumidores que, mesmo passado os 05 anos de garantia da obra, podem entrar na Justiça para pedir reparo ou indenização, não importando se já passou o tempo de garantia da construtora. Somente a partir desse momento começa a correr o prazo vintenário.

Ressalte-se que esse prazo só vale para os chamados vícios ocultos, já que o prazo para reclamação de vícios aparentes, como portas quebradas, paredes mal pintadas, pequenas trincas, etc. é de 90 dias após a entrega da chave.

Já para requerer indenização por perdas e danos por vícios nas obras, a ação prescreve em 20 anos, a partir de quando for constatado o problema por um perito.

Por fim, quanto aos imóveis financiados, os mesmos contam com cobertura securitária para danos físicos do imóvel, assim ocorrendo situações desta natureza, devem ser acionados imediatamente.

Ressalte-se que algumas instituições financeiras, também são responsáveis pelo empreendimento, uma vez tem engenheiros em seu quadro de funcionários, além de que contratam a construtora e seguradora que serão responsáveis pelo empreendimento.

O Contrato de Gaveta e seus Direitos.

O STJ - Superior Tribunal de Justiça emitiu noticia sobre seus posicionamentos em relação aos chamados "Contratos de Gaveta". Assim antes de apresentar-lhes a matéria, faremos uma breve análise de como nasceu essa modalidade de contrato, vejamos:

A problemática envolvendo os chamados "contratos de gaveta" é antiga e isso se deu em razão de que quando o novo mutuário iria transferir o contrato para seu nome era onerado, pelo agente financeiro em 20% (vinte por cento)sobre o valor da prestação e 08% (oito por cento)sobre o saldo devedor.

Assim, para fugir dessa ilegalidade praticada pelos agentes financeiros, criou-se o "contrato de gaveta", no qual um terceiro, adquirente do imóvel, faz um contrato sem a anuência da instituição financeira, se responsabilizando em continuar pagando as prestações e o saldo devedor em nome do antigo mutuário, para somente ao final liquidar o bem e transferir a propriedade para o seu nome.

Dizemos ilegalidade nas questões de majorar as prestações e o saldo devedor, porque o contrato firmado com o banco não altera suas características iniciais. O que ocorre na verdade é apenas uma troca de devedores, por isso não haveria a necessidade de aumento nem a prestação e nem o saldo devedor.

Ressalte-se que várias pessoas faziam apenas uma procuração pública dando poderes a terceiros para resolver tudo em relação ao imóvel. Com o respectivo documento, achavam que estavam seguros e que tinham o "poder" sobre o bem.

Contudo, como os antigos contratos de financiamento habitacional ficaram impagáveis, as pessoas começaram a acionar o Poder Judiciário para rever os contratos assinados, inclusive aquelas que tinham "Contrato de Gaveta". Foi a partir de então que a Justiça começou a conhecer esses contratos.

Assim, como não havia legislação que regulasse a matéria e havendo a negativa de reconhecimento da transação, por parte da instituição bancária, o Poder Judiciário brilhantemente começou a reconhecer o direito do "gaveteiro" em revisar os contratos adquiridos na respectiva modalidade.

Diante das polêmicas que envolvia o tema, foi editada a Lei 10.150/2000 a qual reconheceu como se mutuário fosse, os adquirentes de imóveis através do "contrato de Gaveta". A Lei admite tanto o contrato realizado e firmado em cartório como a procuração pública ou particular. A ressalva da lei é que os mesmos tenham sido firmados até 25/11/1996.

Entendo particularmente que a lei poderia ter beneficiado de forma clara e expressa, os contratos até a sua vigência, uma vez que posterior a 1996 ainda existe muitos contratos de gaveta.

Como assim não fez, várias ações estão aportando no Judiciário, solicitando o reconhecimento, o qual pode também ser adquirido através da "Teoria do Fato Consumado", ou até mesmos por outros artigos da própria Lei.

Desta forma, se você ainda não regularizou o seu contrato procure realizar, uma vez que vários são os riscos daqueles que não o tem, ou que portam apenas uma procuração pública ou particular.

Íntegra da matéria do STJ.

Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria

Comprar imóvel com “contrato de gaveta” não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.

Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel.

Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento.

A Caixa Econômica Federal (CEF) considera o “contrato de gaveta” irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da realização dos “contratos de gaveta”, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato.

Validade de quitação

O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH.

Para os ministros da Primeira Turma, a interveniência do agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor.

No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771).

Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp 721.232).

“Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996.

 Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data”, afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal (STF).

No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma do STJ entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão.

Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem. No caso, a Turma não estava discutindo a validade, em si, do “contrato de gaveta”, mas sim a quitação da dívida para evitar o leilão do imóvel.

Revisão de cláusulas

Para o STJ, o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito à transferência do negócio com todas as suas condições originais, independentemente da concordância da instituição financeira.

O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o saldo residual que porventura existisse ao final do contrato de financiamento. Para ter esse benefício, o mutuário pagava uma contribuição de 3% sobre cada parcela do financiamento. Até 1987, os mutuários não tinham com o que se preocupar, pois todos os contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de 1988, ele foi retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993.

De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o terceiro pode requerer a regularização do financiamento, caso em que a aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de novo contrato, com novas condições financeiras.

Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original são mantidas. Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas (REsp 1.171.845).

Em outro julgamento, o STJ também entendeu que o cessionário de mútuo habitacional é parte legítima para propor ação ordinária contra agente financeiro, objetivando a revisão de cláusula contratual e de débito, referente a contrato de financiamento imobiliário com cobertura pelo FCVS.

“Perfilho-me à novel orientação jurisprudencial que vem se sedimentando nesta Corte, considerando ser o cessionário de imóvel financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados ‘contratos de gaveta’, porquanto, com o advento da Lei 10.150, o mesmo teve reconhecido o direito de sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo”, assinalou o relator do recurso, o ministro Luiz Fux, atualmente no STF (REsp 627.424).

Seguro habitacional

Exigido pelo SFH, o seguro habitacional garante a integridade do imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar, quando necessário, que, em eventual retomada do imóvel pelo agente financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível.

No caso de “contrato de gaveta”, a Terceira Turma do STJ decidiu que não é devido o seguro habitacional com a morte do comprador do imóvel nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o conhecimento do financiador e da seguradora (REsp 957.757).

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de fato, não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal.

“Ao analisar processos análogos, as Turmas que compõem a Segunda Seção decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a morte do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de financiamento. Reconhecer a quitação do contrato de financiamento em razão, também, da morte do promitente comprador, incorreria este em enriquecimento sem causa, em detrimento da onerosidade excessiva do agente financeiro”, destacou a relatora.

Diante dos riscos representados pelo “contrato de gaveta”, o melhor é regularizar a transferência, quando possível, ou ao menos procurar um escritório de advocacia para que a operação de compra e venda seja ajustada com o mínimo de risco para as partes contratantes.

Fonte: STJ - www.stj.jus.br

180 dias - Regra ou Exceção?

É visível que cresce o número de consumidores insatisfeitos com algumas construtoras devido ao atraso na entrega de seus empreendimentos. São inúmeras as justificativas para tal ato, que vão desde a questão de mão de obra qualificada até a falta de material de construção.

Sabemos que o mercado da construção civil não está tão aquecido como em 2010, mas alegar a falta de material ou até mesmo mão de obra não é o mais viável. Mesmo assim, algumas empresas se apegam nesses e noutros fatores para “justificar” o atraso da obra. Outras vão mais além e invocam em seu favor cláusula contratual que a princípio até poderia protegê-la se realmente os fatos constantes nelas estivessem acontecendo.

Estamos falando da chamada cláusula de carência ou cláusula dos 180 (cento e oitenta dias) ou ainda cláusula dos 06 (seis) meses, como alguns assim a denominam.

Está cláusula contratual é inserida pelas empresas para se proteger de algum evento futuro que possa prejudicar o andamento das obras.

Mais afinal esta cláusula é Regra ou Exceção?

Todos os que já assinaram contratos com construtoras já visualizaram a respectiva clausula a qual está presente para os casos de excepcionalidades, como a ocorrência de caso fortuito ou força maior, devidamente comprovados ou ainda falta geral de material na praça onde está sendo construído o empreendimento, greves parcial ou geral no setor da construção civil, revolução, guerras, epidemias, etc.

Vejam que são fatores extremos e que devem ser comprovados e não simplesmente alegados.

Os Tribunais de nosso País não tem tolerado os atrasos injustificados por parte de quem está construindo, pois tem verificado que os consumidores são os únicos prejudicados com esses atrasos.

É que a grande maioria das pessoas que adquirem imóveis em construção estão dispostas a usufruir do bem e geralmente se encontram ou prestes a sair do aluguel ou prontas para casar e o atraso na entrega da obra de forma injustificada gera uma série de danos aos consumidores, parte mais afetada nesta relação jurídica.

Portanto temos que a cláusula contratual que “concede” um prazo de 180 dias para a finalização da obra não é regra, e sim exceção, somente podendo ser invocada em casos de extremos e mediante comprovação.

Assim, o consumidor deve ficar atento e procurar seus direitos sempre que os mesmos forem violados.