Locação Residencial.

Locação residencial

 

 Lei do Inquilinato ( http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm  )

A Lei do Inquilinato é uma norma complexa, cheia de minúcias, e exige muito cuidado no seu estudo.

Para o perfeito enquadramento dos dispositivos a um fato concreto, é necessário ler e reler todos os títulos que têm ligação com as características da situação; do contrário a interpretação do leitor pode não ser totalmente correta.

Não se pode imaginar que o simples ato de ler, por uma vez, o texto comentado vá trazer ao leitor um conhecimento sólido.

É fundamental que haja uma consciência de que, normalmente, não são escritas palavras sem utilidade no contexto deste estudo.

Portanto, a interpretação deve considerar e analisar todas as palavras dentro da oração.

Qualquer senão, qualquer destaque e qualquer referência que o autor faça a uma situação, mencionando qualquer adjetivo para fundamentar seu comentário, deve ser suficiente para levar o leitor a reexaminar o texto, confrontá-lo com os demais títulos deste estudo, de forma que a situação fática a ser enquadrada fique clara e definida, sem dúvidas, e perfeitamente identificada com os fatos.

É necessário ainda que o leitor se acostume com algumas palavras do vocabulário jurídico, visto que estas constam da Lei e dos comentários.

Senão, por mais que se queira, não será possível interpretar o significado e a amplitude da lei.

Seria mais simples se pudéssemos usar neste estudo, por exemplo, as expressões "Proprietário" e "Inquilino", todavia é bom lembrar que não é só o "proprietário" que pode ceder em locação seus imóveis, mas também o posseiro, o usufrutuário e até o inquilino, que podem figurar na relação de locação como senhorios.

Será, portanto, necessária a correta compreensão das expressões jurídicas mais usadas, mesmo porque, em algumas situações, o leitor poderá ter de recorrer ao texto da lei, que, como óbvio, usa o vocabulário jurídico.

Assim, é sempre bom lembrar que LOCADOR é o personagem que figura na condição de senhorio, e LOCATÁRIO é o personagem que figura na condição de inquilino.

Este estudo está baseado na Lei 8.245, de outubro de 1991, com vigência a partir de 19 de dezembro de 1991, denominada Lei do Inquilinato, na interpretação dos melhores doutrinadores nacionais e da jurisprudência dos tribunais estaduais e do Superior Tribunal de Justiça.

Imóveis Urbanos

Para abordar o tema "Lei do Inquilinato," é necessário, antes de tudo, entender o que está compreendido no texto legal.

Neste caso, é importante destacar que a locação ora comentada é apenas aquela relativa aos imóveis urbanos (art. 1º), sendo que a locação dos imóveis rurais continua regida pelo Estatuto da Terra e pelo Código Civil, e os bens móveis, apenas pelos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor, no que lhes for aplicável.

São entendidos como imóveis urbanos aqueles que, mesmo situados na área rural, tenham finalidade ou utilidade urbana.

Portanto, sendo o imóvel destinado à utilidade ou atividade urbana, sua locação será regida pela Lei do Inquilinato, pouco importando que seja residencial, não residencial, para uso de empregado, ou até para temporada, etc.

Imóveis de Propriedade da União, Estados e Municípios.

A Lei faz algumas restrições, excluindo desta tutela especial as locações de imóveis de propriedade da União, Estados ou Municípios, bem como de suas autarquias e fundações públicas, e também as vagas autônomas de garagens ou unidades em apart-hotéis, hotéis-residência ou, ainda, quando for a hipótese de Arrendamento Mercantil.

Assim, se um imóvel pertence à União, mesmo que seja locado para residência, não haverá de ser aplicada a Lei do Inquilinato e sim o Código Civil.

Saliente-se, por oportuno, que este é menos benéfico ao inquilino do que a Lei do Inquilinato.

Prazo Contratual da Locação

As locações podem ser ajustadas por qualquer prazo, mas a lei, desejando proteger a hipótese de locações fraudulentas, em que o cônjuge venha a alugar seu imóvel a terceiros, com qualquer privilégio e por longo tempo, em detrimento do outro cônjuge, sabiamente estabeleceu que o Locador que pretender alugar um imóvel por mais de 10 anos dependerá da autorização do cônjuge, ou então este não ficará sujeito a observar o prazo pactuado (art. 3º).

Isso quer dizer que, na hipótese de locações por período superior a dez anos, poderá o cônjuge do Locador, que não participou da locação, rescindi-la e postular a retomada do imóvel.

Contratos

Os contratos podem ser escritos ou simplesmente verbais.

Nos contratos escritos, podem ser estabelecidos o prazo, as condições, as multas, a responsabilidade do Locatário pelo seguro de incêndio, impostos, etc.

Já nos contratos verbais, a Locação Não Residencial poderá ser rompida, mas dependerá de notificação premonitória, e em nenhuma das locações, verbalmente contratadas, poderão ser cobrados seguro de incêndio, multas, etc., além do que o pagamento dos aluguéis poderá ser efetuado até o sexto dia útil seguinte ao vencimento da mensalidade.

Locação Residencial

Dentro da Lei do Inquilinato são tratados vários tipos e finalidades de locações, todos distintos e cada qual com direitos específicos.

 Trataremos das Locações Residenciais.

Locação Residencial

A locação residencial (art.46), objeto deste estudo, se subdivide várias categorias:

- a locação efetivada na vigência da Lei;

- a locação antiga, anterior à vigência da Lei, que goza do direito de denúncia vazia, com prazo dilatado para desocupação;

- a locação de imóveis com habite-se concedido após a Lei,

- e os imóveis residenciais contratados após cinco anos de vigência da Lei, que gozariam de ampla liberdade para fixar o preço da locação, a periodicidade e indexador dos reajustes.

É de ser observado que, com o advento da nova Lei do Inquilinato, ficam patentes três categorias distintas de locações residenciais, e cada qual tem direitos, obrigações e procedimentos próprios: a primeira, locação pactuada por escrito, para viger durante prazo igual ou superior a 30 meses, que goza do benefício da denúncia vazia, portanto vantajosa para o proprietário; a segunda, que, pactuada por prazo menor, não dá direito à "denúncia vazia" (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e só poderá ser rescindida em situações em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei, e a terceira, que é a locação que vier a ser automaticamente prorrogada "por prazo indeterminado" ao fim do contrato de trinta meses, em que o Locador não providenciou a retomada do imóvel em trinta dias, e que poderá gozar do benefício da "denúncia vazia", ou ainda as locações antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado por força da nova Lei (art.77).

Finalmente, é importante destacar que todas as locações residenciais, com contrato escrito ou verbal, que vigerem ininterruptamente por prazo superior a 5 anos depois da Lei 8.245/91 e se encontrarem vigorando por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas com fundamento na denúncia vazia (art. 47.V) mediante notificação com prazo de desocupação de 30 (trinta) dias.

Tipos de Locação Residencial

- Locação Não Residencial para Finalidade Residencial

As locações não residenciais poderão ser contratadas por Locatário pessoa física ou jurídica, sem distinção.

Todavia, quando uma locação residencial é contratada por pessoa jurídica, com a finalidade de residência de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados, será equiparada à locação não residencial (art. 55).

Neste caso, independentemente de o contrato ser pactuado por trinta meses, finda a locação, o Locador poderá exercer o direito de retomada com fundamento na denúncia vazia.

Locação Vinculada a Emprego

A locação para Locatário empregado é aquela em que a figura do Locador se confunde com a figura do patrão e destina-se a uso residencial de empregado e de sua família, em razão do emprego (Art.47 ,II).

Esse tipo de locação exige contrato que contenha cláusula registrando que a locação somente vigerá enquanto o Locatário trabalhar para o Locador.

Exige ainda que haja valor efetivamente pago ou descontado, a título de aluguel. O desconto pode ser efetuado na folha de pagamento ou pode ser cobrado normalmente como em qualquer outra situação.

Na locação vinculada a emprego, o que realmente importa é que a locação tenha relação com o emprego, e, ainda, que as condições da locação sejam formalmente estabelecidas.

Se o empregador dá a moradia para o empregado sem cobrar qualquer contraprestação (aluguéis), não pode cogitar do uso da faculdade de retomada prevista na Lei do Inquilinato, uma vez que não estará caracterizada a locação, e sim um comodato, e a retomada não se processará pela via da Ação de Despejo, mas pela via da Ação de Reintegração de Posse.

Locação para Temporada

É considerada locação para temporada aquela destinada a residência provisória do Locatário para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e outras situações em que a locação decorra, tão somente, de determinado tempo (art.48).

O contrato, nesse caso, não poderá ser superior a noventa dias.

Em se tratando de imóvel para temporada, o Locador poderá receber antecipadamente (art.49) o valor total dos aluguéis e encargos, bem como, e exclusivamente nesse caso, ainda exigir uma das modalidades legais de garantia, para atender às demais obrigações do contrato.

Esse tipo de locação quase sempre envolve também o mobiliário que guarnece o imóvel.

Assim, para que o contrato não resulte em risco para o Locador ou para o Locatário, é importante que, em anexo ao contrato, conste um laudo de vistoria que descreva o imóvel, o mobiliário e utensílios, registrando, com detalhes, o estado em que se encontram.

A retomada de imóvel locado para temporada é simples e rápida.

Se o Locatário não desocupar o imóvel ao fim do contrato, poderá o Locador, dentro de trinta dias no máximo, propor a ação de despejo, independentemente, de notificação premonitória, e ainda solicitar ao juiz que determine a desocupação liminar do imóvel (art. 59).

Isso significa que o juiz poderá,  de imediato, determinar a desocupação do imóvel, sem sequer ouvir o Locatário.

Mas, para tanto, deve o Locador depositar um valor equivalente a três meses de aluguel, o qual ficará à disposição do juiz para garantir uma indenização mínima ao Locatário, se acaso não estiver correta a postulação ou o direito do Locador. Passado o prazo de recurso, ou finda a demanda sem alteração da sentença proferida, o Locador poderá levantar o depósito com os rendimentos respectivos.

Também na locação para temporada, se o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias depois de findo o prazo contratado, será tida como prorrogada a locação, por prazo indeterminado (art.50).

A consequência imediata é que não poderá mais o Locador receber do Locatário os aluguéis e encargos antecipadamente, e, pior, a retomada só poderá ocorrer depois de trinta meses da locação ou, então, nas situações de uso próprio, para descendentes, ascendentes, cônjuge ou companheiro, que não possuam imóvel residencial próprio ou, ainda, para demolição e edificação de obras, se atendidos os requisitos que a Lei enumera.

Locações Antigas

As locações antigas, contratadas antes de 20 de dezembro de 1991 (antes da vigência da lei inquilinária), também podem ser rescindidas com fundamento na denúncia vazia (art.78); todavia o Locador deverá notificar o Locatário com doze meses de antecedência.

Somente depois de decorrido esse prazo, contado do recebimento da notificação, se o Locatário não desocupar o imóvel é que poderá o Locador ajuizar a competente ação de despejo.

A notificação deverá ser feita por escrito e com prova inequívoca de que o Locatário foi notificado.

Portanto, não vale carta simples e sequer a registrada, ou mesmo com A. R. (aviso de recebimento), uma vez que essas cartas poderão vir a ser recebidas pelo cônjuge, filho ou serviçal do Locatário.

E quando não houver assinatura do Locatário confessando o recebimento da notificação, ou, se, promovida pela via judicial, não contiver a certidão do oficial de justiça informando a entrega do notificação, tecnicamente não terá havido notificação sob o aspecto legal.

O desejável é que a notificação seja realizada pela via judicial, obedecidos todos os requisitos e formalidades, para que o documento de notificação não possa ser questionado, um ano depois, quando da propositura da ação de despejo.

Locações de Imóvel com Habite-se concedido após a Lei 8.245/91

Os imóveis residenciais que tenham obtido habite-se depois de 20 de dezembro de 1991, e ainda os imóveis que vierem a ser alugados depois de cinco anos de vigência da Lei, em conformidade com a Lei do Inquilinato, teriam liberdade de contratar os aluguéis, estabelecendo livremente a periodicidade e o indexador dos reajustes (art.85).

Contudo, esse dispositivo da Lei restou parcialmente revogado pela lei que instituiu o Plano Real, quando dispôs sobre índices e sobre periodicidade de reajustes.

Resultaram, portanto, sem privilégios efetivos esses tipos de locação.

Locação por Período Superior a 5 anos

Com o propósito de não prejudicar o Locador, a fim de não desestimulá-lo no investimento em imóveis de renda, inseriu ainda o legislador na Lei do Inquilinato uma faculdade extra de "retomada imotivada".

É uma outra faculdade de retomada quando a locação vige ininterruptamente por período superior a cinco anos (art.47,V).

É de se entender que o prazo de 5 anos deverá prevalecer para os contratos firmados após a vigência da Lei (20/12/91), considerando que, com relação aos contratos firmados anteriormente à vigência da Lei do Inquilinato, existem dispositivos legais que lhes impõem tratamento diferenciado.

Assim, os contratos firmados por períodos inferiores a 30 (trinta) meses, depois de 5 anos de locação ininterrupta, também poderão usar da faculdade de "retomada imotivada" (denúncia vazia).

A Lei não exige expressamente a notificação prévia para esse caso, mas será medida correta do Locador, quando desse tipo de retomada, promover com antecedência a notificação do Locatário, oferecendo-lhe um prazo de desocupação de, pelo menos, trinta dias.

É que, sendo essa retomada uma faculdade legal, somente será exercitada em momento que o Locador achar conveniente, devendo, portanto, o Locatário ser devidamente comunicado com antecedência.

Rescisão da Locação

A locação poderá ser desfeita em várias hipóteses: por acordo entre as partes, por infração legal ou contratual, em decorrência da falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos e, ainda, para realização de reparações urgentes, determinadas pelo poder público, que não possam ser executadas com a permanência do Locatário dentro do imóvel, ou mesmo, sendo possível sua execução independentemente do uso normal do imóvel, quando o Locatário se recusar a consenti-las (art.9º).

Por acordo entende-se a existência de um distrato que declare estar rompida a locação, assinado pelas mesmas partes que assinaram o contrato de locação.

Outro motivo para a rescisão é a infração contratual ou legal.

A infração se manifesta quando o Locador ou Locatário puderem comprovar o descumprimento de cláusula contratual ou disposição legal.

Sublocar o imóvel, alterar sua finalidade, ou promover obras desnecessárias sem autorização do Locador, são infrações contratuais que podem dar ensejo ao rompimento do contrato locatício e, por consequência, ao ajuizamento da "ação de despejo".

A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contrato.

A rescisão da locação pela falta de pagamento só gera direito de retomada depois de judicialmente facultada ao Locatário a oportunidade de pagar o seu débito, com as custas judiciais, multas contratuais, juros e honorários de advogado.

Para pedir o imóvel alegando necessidade de reformas urgentes, deve o Locador possuir documento oficial exigindo a realização das obras pretendidas.

Nesse caso, é necessário comprovar que o Locatário, depois de notificado regulamente, não entregou o imóvel ou não permite que sejam promovidas as reparações com a sua presença.

A exigência poderá ser manifestada pela Defesa Civil, Corpo de Bombeiros ou órgão público similar.

- Denúncia Vazia

Denúncia vazia é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel (art.46).

As locações Não Residenciais podem ser objeto de ação de despejo logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer fundamento jurídico ou técnico para a retomada.

Nesse caso, poderá o Locador ajuizar ação de despejo, logo após o vencimento do contrato, alegando apenas que não mais lhe convém a locação, ou seja, poderá o Locador usar legalmente do instituto jurídico denominado "denúncia vazia".

Entendeu também o legislador estabelecer que, findo o contrato que faculta a "denúncia vazia", na hipótese de o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias, sem manifesta oposição do Locador, a locação estaria prorrogada por prazo indeterminado, ficando mantidas as demais cláusulas do contrato.

Mas a prorrogação da locação para prazo indeterminado, embora permita ao Locador pedir a retomada do imóvel a qualquer tempo, gera outros direitos e consequências jurídicas benéficos ao Locatário, entre elas a necessidade de que o Locador promova a Notificação Premonitória, antes de exercer o direito de retomada pela "denúncia vazia".

-  Notificação Premonitória

Vencidos os contratos das locações Residenciais (com prazo superior a trinta meses) e, decorrido prazo superior a trinta dias, se o locador, por qualquer razão, deixou de ajuizar a "ação de despejo" respectiva, essas locações passam a viger por prazo indeterminado (art.46,2º).

Nessa hipótese, a "ação de despejo" só poderá ser ajuizada depois de cumprida uma Notificação Premonitória, isto é, o Locador só poderá usar do seu direito de retomada pela "denúncia vazia" depois de comunicar ao Locatário, por escrito, seu interesse em retomar o imóvel; além disso, deverá conceder-lhe um prazo de desocupação de trinta dias.

A comunicação toma o nome de Notificação e, como funciona também como um aviso, recebe o adjetivo de Premonitória.

Somente depois de decorrido o prazo, que é contado do recebimento da Notificação, e se o Locatário não houver desocupado o imóvel, é que poderá, então, ser ajuizada a Ação de Despejo pelo Locador.

- Ações de Despejo

A medida judicial para reaver imóvel locado, independente do fundamento que possa ter dado origem ao término da locação, será sempre a de despejo (art. 5º), ressalvada a exceção para a imissão de posse concedida em desapropriação (art. 5º, p.único) ou no caso de Locação para empregado cuja via deverá ser a Ação de Reintegração de Posse.

São vários os tipos de Ações de Despejo (art.59). Podem ser por falta de pagamento, por descumprimento de cláusula contratual, para retomada imotivada (denúncia vazia) ou motivada (motivo previsto em lei).

- Ação de Despejo por Falta de Pagamento

A Ação de Despejo por falta de pagamento tem sido a menos usada nos últimos tempos (art. 62).

É que os administradores de imóveis são tão exigentes com relação ao cadastro dos Locatários e dos Fiadores que somente em alguns casos isolados ocorre atraso no pagamento das mensalidades.

Muitos Locatários desatualizados pensam que a Ação de Despejo só pode ser Ajuizada depois de trinta, sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade.

Alguns Locatários são até mesmo surpreendidos com administradores que, com menos de quinze dias de atraso da prestação do aluguel, já ajuízam as ações de despejo por falta de pagamento, de pronto já incluindo na conta do Locatário inadimplente a multa de mora, juros, correção monetária, quando devida, e os honorários advocatícios.

A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o Locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.

O certo é que, mesmo citado da Ação de Despejo, o Locatário ainda poderá manter a locação.

Para isso, apenas é preciso "emendar a mora" (art.62,II,III), ou seja, dentro de quinze dias da citação, poderá depositar o valor total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios.

Quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação continuará como se nada tivesse havido, e os próximos aluguéis deverão continuar a ser pagos no mesmo local em que eram pagos anteriormente.

Pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na ação de despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatário.

Nesse caso, não haverá a hipótese de simplesmente "emendar a mora" (fazer o depósito respectivo).

Assim sendo, deverá o Locatário contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo de quinze dias.

A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, chama-se Contestação.

A peça de Contestação é o complexo de argumentos jurídicos que o Locatário, por seu advogado, deverá apresentar ao juiz, justificando o porquê do não pagamento ou fornecendo a informação e comprovação do pagamento efetuado.

O juiz, depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliar as provas produzidas, prolatará sentença, definindo se concede o despejo ou não.

Tudo é muito simples, mas não pode o Locatário imaginar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuar os pagamentos respectivos) e extinguir o processo, afinal, a Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os pagamentos, e o Locador para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.

Então o legislador dispôs que o Locatário somente poderá Emendar a Mora (fazer o pagamento na Justiça) se nos últimos vinte e quatro meses não tiver utilizado dessa faculdade (art.62- p.único).

Assim, se o locatário já tiver utilizado a faculdade de purgar a mora nos últimos vinte e quatro meses, não poderá mais gozar desse benefício e, se também não contestar a ação, o juiz decretará o despejo, ainda que no prazo de quinze dias da citação o Locatário tenha depositado todo o seu débito.

- Ação de Despejo por Descumprimento Contratual

Esta é uma ação mais complexa, mais demorada e, não raro, muito mais onerosa (art.9º,II).

Para dar início a uma ação por descumprimento contratual, é necessário que o Locador tenha um argumento forte e justo.

Às vezes o descumprimento contratual não significa muito e não dá ensejo à ação de despejo, afinal, é muito comum que os Locadores venham a impor inúmeras condições injustas para que o Locatário cumpra.

O juiz, para decretar o despejo com fundamento em descumprimento do contrato, examinará vários aspectos, entre os quais se a condição imposta no contrato era justa e legal, se houve realmente descumprimento, se o descumprimento é sanável e, finalmente, em sendo sanável ou já sanado, se, ainda assim, enseja o despejo.

Mas, a essa altura dos acontecimentos, já terá decorrido muito tempo, o processo já terá consumido muitas diligências, os advogados já terão trabalhado arduamente e, em alguns casos, pode ter sido necessária uma perícia para aferir o descumprimento do contrato, principalmente se se refere a obras, e as despesas de parte a parte serão elevadas.

Entretanto, essa alternativa de despejo por descumprimento contratual não pode ser desprezada. Há muitas situações em que o Locador e Locatário excedem no exercício de seus direitos, justificando a rescisão do contrato de locação.

É o caso, por exemplo, de Locador que aluga um imóvel com direito a telefone e retira o telefone; ou que se compromete contratualmente a fazer adaptações no imóvel e deixa de executá-las (art.22).

Pode ser também o caso do Locatário que subloca o imóvel, faz alterações ou obras sem autorização do Locador, ou, ainda, altera a finalidade da locação contratada (art. 23).

- Ação de Despejo "Denúncia Vazia"

A retomada imotivada (denúncia vazia) é também muito simples.

Nas situações em que a Lei permite, o Locador ajuíza a ação, e o Locatário tem o prazo de quinze dias para contestá-la.

A contestação só tem razão de ser quando fundamentada na inexistência ou vício de notificação premonitória; no fato de a locação não se encontrar entre aquelas para as quais a Lei permite a denúncia vazia; na hipótese de o ajuizamento ter ocorrido fora do prazo legal, ou, finalmente, se existirem vícios de natureza processual.

No caso da denúncia vazia das locações residenciais que vigeram por período superior a trinta meses, tornando-se locações por prazo indeterminado, ainda há a faculdade do Locatário de aceitar os termos da ação, mas somente proceder à desocupação dentro de um prazo de até seis meses, e ainda ficar livre do pagamento de custas processuais e honorários de advogado (art.61).

É um direito que a Lei dá ao Locatário.

- Ação de Despejo Motivada

A Lei contempla várias situações em que o Locador poderá pedir o imóvel para o Locatário (art.47).

Pode ser para uso próprio, para uso de ascendente ou descendente, para uso de cônjuge ou companheiro, ou mesmo, em algumas situações, para fazer obras ou alterar características essenciais do imóvel.

O certo é que esses motivos deverão existir realmente e que, de preferência, possam ser comprovados quando da propositura da Ação de Despejo.

Os tribunais têm entendido que há presunção de veracidade no pedido de retomada para uso próprio ou de familiares que comprovadamente não possuam imóvel residencial próprio no mesmo município.

Contudo, se, tempos depois, o Locatário comprova que houve insinceridade na retomada, as penalidades para o Locador podem ser excessivamente graves, tanto no aspecto financeiro como no aspecto criminal.

- Despejo Compulsório

O despejo compulsório é aquele determinado pelo juiz, executado por oficial de justiça e com auxílio policial e arrombamento, se necessários, independentemente da vontade ou da colaboração do Locatário-réu (art.65).

Geralmente esse despejo, violento, só ocorre depois da decisão de primeira instância e depois de notificado o Locatário para desocupar o imóvel no prazo de quinze ou trinta dias (art.63), dependendo do tipo de processo e do tempo de tramitação do processo decorrido desde a propositura da ação até a data da sentença.

Os móveis e utensílios que guarnecerem o prédio objeto do despejo compulsório, se o Locatário não retirá-los imediatamente, serão levados ao depositário público ou guarda-móveis particular (art.65,1º), ali ficando depositados.

Para que o Locatário possa retirá-los depois, será necessária a autorização judicial e o pagamento das despesas de armazenamento.

- Desejo Compulsório - Liminar

Em alguns casos, o despejo pode ser decretado liminarmente (art.59,1º), sem que seja ouvido o Locatário, com prazo de quinze dias para desocupação voluntária.

Não atendido o prazo, o despejo é compulsório e muito rápido, mesmo porque a contestação, ou manifestação do Locatário, somente será produzida depois do decreto de despejo.

Os casos em que é permitido o decreto de despejo, liminarmente, são:

a) quando o Locatário descumprir acordo escrito celebrado pelas partes e com assinatura de duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado um prazo de seis meses para a desocupação do imóvel, contados da data de assinatura do acordo;

b) quando comprovadamente houver rescisão do contrato de trabalho nas locações contratadas entre patrão e empregado em razão do emprego;

E ainda:

c) quando do término da locação para temporada, desde que não tenha decorrido o prazo de trinta dias entre o vencimento do contrato e o ajuizamento do despejo;

d) quando falecer o Locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

e) quando o sublocatário permanecer no imóvel depois de extinta a locação com o Locatário.

f) quando o locatário necessitar fazer reparações urgentes, determinadas pelo poder público, e o locatário se recusar a consenti-las.

g) quando findar, sem sucesso, o prazo para o locatário apresentar novas garantias para a locação e conforme previsto no artigo 40 da lei inquilinária.

h) quando findar o prazo da locação não residencial, se a ação for proposta dentro de 30 dias, ou findar o prazo da notificação de denúncia vazia.

i) na falta de pagamento dos aluguéis ou acessórios da locação, quando o contrato, por qualquer motivo, estiver desprovido de garantia, tudo conforme previsto no artigo 59 da lei inquilinária.

- Abandono do Imóvel pelo Locatário

A Lei faculta ao Locador imitir-se na posse do imóvel quando o Locatário abandoná-lo depois de ajuizada a ação de despejo (art.66).

Contudo, pensamos que seja necessária a verificação do abandono por oficial de justiça, que a certificará.

O juiz, logo após a certidão do oficial de justiça, deferirá a imissão de posse e decretará a extinção do processo.

Mas, se o Locatário houver abandonado o imóvel também antes da ação de despejo, não restará ao Locador outra alternativa que não a de propor o despejo, porque a única ação que pode rescindir a locação é a ação de despejo, e o fato de o Locatário abandonar o imóvel não presume a rescisão da locação.

Em nenhuma hipótese deve o Locador ingressar no imóvel sem autorização judicial.

Importa lembrar que o contrato faz com que o imóvel fique, legalmente, na posse direta do Locatário, e o fato de o Locador ocupar o imóvel sem a rescisão formal, ou autorização judicial, será razão suficiente para que o Locatário possa responsabilizá-lo por danos praticados, verdadeiros ou não ou, ainda, por invasão de domicilio.

- Prazo para desocupação depois da Ação de Despejo

A Lei dispõe que o Locatário, quando citado da "ação de despejo", naquelas situações em que a retomada de imóvel residencial passou a viger por Prazo Indeterminado, e também naquelas fundamentadas na necessidade do imóvel para uso próprio, de cônjuge, de companheiro, de ascendentes, de descendentes, ou mesmo para demolição e edificação de imóvel mais útil, poderá ganhar mais tempo para entrega do imóvel.

É que o Locatário, ao invés de contestar a ação, poderá simplesmente responder ao juiz que concorda com a desocupação do imóvel dentro do prazo de seis meses contados da citação.

Mas não é só isso: desocupando o imóvel dentro do prazo, o Locatário ficará isento do pagamento de custas do processo e de honorários advocatícios, que, por força da lei, serão suportados pelo Locador (art.61).

Entretanto, não pode o Locatário negligenciar com o prazo fixado.

Se decorrido o prazo, e o Locatário, apesar de haver manifestado ao juiz sua intenção de desocupá-lo, deixar de cumprir a promessa, será severamente punido.

Primeiramente, o juiz determinará o "despejo compulsório" do Locatário, e depois lhe serão cobrados os honorários advocatícios e as custas processuais.

- Aspectos importantes em demandas com fundamento na Lei do Inquilinato

- Prazo nas Férias

O legislador também inovou ao estabelecer que as ações que tratam das locações previstas na Lei do Inquilinato correm nas férias forenses (art.58,I).

Na maioria das demandas judiciais, quando começam as férias forenses, nos meses de julho e janeiro, os prazos processuais são suspensos.

Todavia, nas demandas locatícias, a partir da Lei do Inquilinato, os prazos correm nas férias e podem fazer com que as partes percam as demandas pelo simples fato de não atenderem às exigências dos despachos judiciais ocorridos nas férias.

Na hipótese de uma sentença publicada nas férias, o demandante vencido tem um prazo de quinze dias para opor recurso de apelação para o Tribunal, visando ao reexame da matéria em duplo grau de jurisdição (julgamento por um tribunal hierarquicamente superior); se o vencido deixar decorrer o prazo, sem aviar o competente recurso, a decisão transitará em julgado (não mais poderá ser objeto de recurso).

Nas demandas sujeitas ao Juizado Especial, caberá recurso para o próprio Juizado. O recurso será julgado por uma turma composta de 3 juízes togados (art. 41 e parágrafos da Lei 9.099/95).

- Recursos

Os recursos possíveis dentro de uma demanda com fundamento na Lei do Inquilinato são muitos.

Todavia, o mais importante, o Recurso de Apelação, que remete o processo, já julgado em primeira instância, ao exame de um Tribunal (ou para a Turma do Juizado Especial), onde os julgadores, num sistema colegiado, podem reformar (modificar) ou ratificar (manter) a sentença proferida pelo juiz singular (juiz que julgou a demanda), não suspende a execução da sentença (art. 58,V).

Isso quer dizer que, se alguém é condenado a desocupar o imóvel, mesmo recorrendo para o Tribunal, o despejo poderá ser levado a efeito. É que a Lei agora não confere efeito suspensivo aos recursos, o que pode ocorrer é que, se o Locatário, depois de despejado, vier a ganhar a demanda, terá direito a uma indenização, no mínimo de valor equivalente a seis mensalidades locatícias.

- Caução para Despejar

Quando o juiz dá uma sentença condenando o Locatário à desocupação do imóvel, estabelece também um valor para que o Locador, querendo executar o despejo antes do exame do recurso, deposite como caução em garantia de indenização para a hipótese de o Locatário reverter a decisão do juiz de primeira instância (art.64).

Assim, o recurso eventualmente interposto pelo Locatário contra a decisão do juiz não prejudica o despejo, mesmo com o recurso tramitando.

Desde que depositada a caução fixada, poderá o juiz autorizar o despejo compulsório do Locatário.

A caução é fixada no valor entre seis e doze meses de aluguel.

Se o Locatário vier a ser vencedor na demanda, obtendo sucesso no recurso, o valor da caução será liberado em seu favor como uma indenização mínima (art.64,2º), nada impedindo, por outro lado, que venha a buscar na Justiça ressarcimento maior, desde que comprovados os danos decorrentes do despejo indevido.

- Multas

- Multa Proporcional

A Lei do Inquilinato confere ao Locatário condições sensivelmente mais favoráveis que ao Locador (art.4º).

O legislador estabeleceu que o Locador não poderá reaver o imóvel antes do prazo do contrato. Contudo, o Locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, mesmo assim obedecendo à proporcionalidade do tempo que restar.

Assim, se a multa for de 120 reais para um contrato de 12 meses, e já houver decorrido um período de 10 meses, a devolução do imóvel ensejará apenas uma multa de 20 reais, porque a multa será reduzida em proporção ao tempo restante do contrato.

- Dispensa da Multa

O Locatário ficará dispensado da multa se a mudança se der em razão de transferência de localidade da prestação de trabalho, por ordem do empregador (art.4º, p.único), e se avisar (notificar) ao Locador, por escrito, com trinta dias de antecedência.

É necessário, no entanto, observar que as expressões usadas na Lei exigem que o Locatário tenha uma relação de emprego. Não se aplicará o privilégio se o Locatário for autônomo, microempresário ou sócio minoritário de empresa.

- Entrega do Imóvel

Quando a locação já está vigendo por prazo indeterminado, portanto com o contrato vencido e sem aditamento contratual em relação a prazo, o Locatário poderá entregar o imóvel a qualquer tempo, sem pagamento de multa, desde que avise com trinta dias de antecedência (art.6º).

Contudo, deixando de avisar ao Locador, este poderá exigir do Locatário quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da entrega do imóvel (parágrafo único do art. 6º).

- Casos Especiais

 - Direito do Comprador

Quando o imóvel for vendido a terceiros durante a locação, o comprador poderá rescindir o contrato, mediante prévia notificação, com prazo de noventa dias para a desocupação (art. 8º).

Mas, se a locação estiver vigendo por prazo certo, não vencido, e constar do contrato que sua vigência será mantida em caso de venda, e mais, se o contrato estiver averbado no cartório de registro de imóveis, prevalecerá a locação, e o comprador não poderá retomar o imóvel, antes de vencido o contrato, apenas pelo fato de tê-lo comprado.

Entretanto, são muito difíceis esses contratos.

Na verdade, o Locatário sempre é forçado a aceitar um contrato já preparado pelo Locador, ou não haverá locação.

A Lei, porém, funciona com a hipótese de que os contratos sejam realmente discutidos pelo Locador e 

Locatário.

- Prazo do Comprador de Imóvel Locado

É preciso observar o tempo para o exercício do direito de retomada, nos casos de compra do imóvel por terceiros (art.8º,2º).

Se o comprador não tomar a iniciativa de pedir o imóvel, por escrito e com comprovação de que o Locatário recebeu o pedido, dentro de noventa dias do registro da compra e venda, ficará valendo a locação como se não houvesse sido vendido, ou seja, o comprador manterá apenas os direitos que tinha o antigo Locador, não podendo retomá-lo com fundamento apenas no fato da compra.

- Morte do Locador ou do Locatário

A morte do Locador não dá ensejo à rescisão do contrato (art.10º). Os herdeiros são obrigados a manter a locação conforme o contrato ou conforme a Lei, não constituindo esse fato razão suficiente para a rescisão da locação.

Da mesma forma ocorre quando vem a falecer o Locatário. Assumirá a locação o seu cônjuge sobrevivente, ou o companheiro, ou, ainda, os herdeiros necessários e as demais pessoas que viviam na dependência do falecido (art.11). Na locação "não residencial", o espólio, ou se for o caso, o sucessor do falecido no negócio assumirá a locação.

Quando houver separação de fato, judicial, divórcio ou mesmo a separação de companheiros, a locação será transferida àquele que permanecer no imóvel.

O sub-rogado (aquele que permanecer ocupando o imóvel) deverá informar ao locador e ao fiadores, se for o caso, dos fatos ocorridos e que assumirá a locação do imóvel.

Nessa hipótese o fiador poderá se exonerar da locação, mediante notificação dirigida ao locador, e o locatário deverá apresentar ao locador novas garantias (artigo 12 e parágrafos).

- Cessão da Locação

A cessão da locação não poderá ser feita a terceiros sem o formal consentimento do Locador (art.13). Caso ocorra, estará caracterizada a violação do contrato, e o Locador poderá propor a ação de despejo e cobrar a multa prevista no contrato.

- Aluguel

 - Revisão do Aluguel

Em todos os tipos de locação, depois de 3 anos de vigência do contrato, não havendo acordo entre as partes, poderá o Locador, ou o Locatário, pedir atualização do valor da locação, mediante Ação Revisional, para adequá-la ao valor de mercado (art.68).

Geralmente, a Ação Revisional é manejada pelo Locador, porquanto é normal a defasagem dos valores contratados em razão da inflação.

Todavia, de tempos em tempos, há ensejo para que o Locatário também possa ter interesse na propositura da ação de revisão da locação. Tudo depende da oferta e procura de imóveis na época.

A Ação Revisional é a solução judicial para os casos em que não foi possível a composição amistosa, só se recomendando como última alternativa.

A demanda é demorada, muito onerosa, e sempre causa prejuízo a ambas as partes.

O juiz, ao despachar a peça inicial da ação, de pronto, se estiverem devidamente comprovados os valores atuais de mercado, relativamente ao imóvel em questão, poderá fixar um determinado valor para a locação, provisoriamente (art.68, II), para que seja pago pelo Locatário enquanto durar a demanda.

O valor provisório eventualmente fixado pelo juiz, no princípio da demanda, é apenas uma estimativa. Depois do laudo pericial é que o juiz estabelecerá o valor definitivo da locação para o próximo triênio.

Na ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

Na ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

Durante o processo, quem propôs a demanda terá que adiantar as custas judiciais e ainda os honorários do perito, que são elevados.

Quando a demanda for de iniciativa do Locador, não se deve esquecer de que os fiadores devem ser notificados da tramitação da ação revisional.

É que, havendo alteração no valor locatício, se o fiador não participa do processo de revisão judicial, ou não assina novo contrato, poderá mais tarde alegar que somente se responsabilizará pelos aluguéis pactuados acrescidos das correções de lei.

Mas o valor que vier a ser fixado pelo juiz retroagirá à data da citação, e a diferença que se apurar, relativamente ao valor efetivamente pago e o valor finalmente fixado, deverá ser paga de uma só vez, juntamente com os encargos respectivos, acrescida da atualização monetária, ao fim do processo (art.69).

Quando da Ação Revisional, podem as partes, tanto o Autor quanto o Réu, pedir ao juiz que altere a periodicidade dos reajustes locatícios e também, se for o caso, que substitua o indexador dos reajustes.

O atendimento a esses pedidos pelo juiz estará sempre condicionado à legalidade da pretensão (art.69,1º).

Se a Lei estabelece que a periodicidade mínima é de um ano, não poderá o juiz reduzi-la.

Da mesma forma, não substituirá um indexador válido pela indexação ao salário mínimo, que é vedada pela Lei (art. 17, p.único).

- Convenção do Aluguel

A Lei dá liberdade ao Locador e ao Locatário para convencionarem a locação, inclusive as formas de atualização dos aluguéis.

Contudo, é vedado estabelecer o valor do aluguel em moeda estrangeira, e também vincular o seu reajuste em variação do câmbio ou do salário mínimo (art.17).

Isso quer dizer que não adianta fazer contratos de locação em dólares, ou constar que a mensalidade locatícia será reajustada mensalmente.

As disposições da norma prevalecerão sobre as disposições contratuais, ainda que livremente estabelecidas e aceitas pelas partes.

Há ainda o destaque para o interesse social nas locações residenciais, posto que a Lei exige a observação dos critérios previstos em legislação específica para os reajustes.

- Aditivos Contratuais

As partes, de comum acordo, em qualquer época, poderão acertar alterações no contrato primitivo. Basta que, mediante um outro contrato, neste caso chamado aditivo contratual, estabeleçam quais as cláusulas do contrato que serão alteradas (art.18).

Esse aditivo deverá ser assinado também pelos fiadores. Caso contrário, estes não estarão sujeitos às alterações pactuadas, que só valerão entre Locador e Locatário.

- Recebimento Antecipado do Valor da Locação

A Lei proíbe (art.20) que o Locador receba do Locatário o valor dos aluguéis antecipadamente (art.43,III).

Apenas aceita que, no caso de locação sem garantia, o Locador receba o aluguel do mês em curso até o sexto dia útil do mês (art.42).

Contudo, na hipótese de aluguel para temporada, a Lei permite o seu recebimento antecipado, integralmente (art.49). (O limite será de três meses, vez que este é o máximo de prazo permitido na locação para temporada.)

- Valor do Aluguel da Sublocação

Não há mais possibilidade de o Locatário abusar do eventual Sublocatário no tocante ao preço da sublocação.

A Lei estabelece que o valor do aluguel do Sublocatário não poderá exceder o da locação, e mais: nas habitações coletivas familiares, aquelas em que é alugado o imóvel para várias famílias, a soma do valor dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação (art.21).

Se o Locatário descumpre essa disposição da Lei, os Sublocatários têm o direito de reduzir o valor dos aluguéis até o dobro do valor da locação.

Se o Locatário se negar a receber o valor reduzido, os Sublocatários poderão promover o depósito, administrativo (art. 890 e parágrafos do Código de Processo Civil) ou judicial, dos valores corretos (art.21, p.único).

- Direitos e Deveres do Locador

 - Deveres do Locador

A Lei estabelece que o Locador é obrigado a entregar ao Locatário o imóvel alugado em estado de atender ao uso a que se destina a locação.

Assim, não poderá entregar ao Locatário um imóvel para residência que não possua as mínimas condições de ocupação, como por exemplo: sem peças sanitárias, com grave vazamento no telhado, com infiltrações ou mofo que tragam risco à saúde dos ocupantes (art.22).

O Locador também deverá garantir o uso pacífico do imóvel; manter a forma e o destino do imóvel enquanto durar a locação; assumir os reparos dos vícios ou defeitos existentes anteriormente à locação; fornecer ao Locatário uma descrição minuciosa do estado do imóvel, registrando os defeitos existentes; fornecer ao Locatário recibo discriminado das importâncias pagas, (não são permitidos os recibos genéricos que constam despesas sem discriminá-las); pagar as taxas de administração imobiliária e inclusive o levantamento cadastral do Locatário e fiadores.

Também competirá ao Locador pagar os impostos, taxas e seguro complementar contra fogo, relativamente ao imóvel, salvo se essas despesas estiverem contratualmente a cargo do Locatário.

- Despesas Extraordinárias do Condomínio

É também dever do Locador pagar as Despesas Extraordinárias do condomínio (art.22,X).

Despesas extraordinárias do Condomínio, entre outras, são aquelas que se destinam às reformas ou acréscimos que interessam à estrutura integral do imóvel. Isso quer dizer que, quando se reforma um jardim, modificando sua forma, alterando sua entrada ou ambiente de estar, tais alterações se incorporam à estrutura do prédio.

Contudo, quando se reforma o mesmo jardim apenas no sentido das vegetações ou estética, haverá uma reforma que se destina apenas a conservar o jardim, vez que é da sua essência esse tipo de reforma periódica. Nesse caso, as despesas, chamadas de despesas ordinárias, não serão do Locador, mas sim do Locatário.

Serão ainda de responsabilidade do Locador, porque são despesas extraordinárias, as pinturas das fachadas, poços de aeração e as esquadrias externas; as obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; as indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; a instalação dos equipamentos de segurança, de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e lazer; as despesas com decoração e paisagismo nas partes comuns do prédio e, finalmente, os valores relativos à constituição do fundo de reserva.

Considerando que o Locatário é quem ocupa o imóvel, é normal que este pague as despesas que vierem a ser inseridas nos recibos comuns de condomínio, mesmo as extraordinárias, para depois apresentá-las ao Locador e obter sua dedução na mensalidade do aluguel.

- Fundo de Reserva

O fundo de reserva é uma contribuição obrigatória que o condomínio deve instituir para fazer face às despesas emergenciais do condomínio e até para socorrer o caixa ordinário quando qualquer dos condôminos atrasa uma prestação (Art. 22,X,G).

Tal responsabilidade é do Locador e, da mesma forma, quando pago pelo Locatário, pode este deduzir do valor a pagar da mensalidade locatícia.

É de ser observado que a Lei não faculta ao Locador convencionar que essa despesa também seja suportada pelo Locatário, logo, não será válida, mesmo que venha a constar do contrato qualquer cláusula que imponha ao Locatário o pagamento do fundo de reserva.

- Direitos e Deveres do Locatário

 - Deveres do Locatário

A Lei impõe ao Locatário uma série de deveres, e estes deverão ser observados inteiramente, porque o descumprimento de responsabilidades contratuais, ou legais, pode ensejar uma ação de despejo (art.23).

A obrigação mais importante para o Locatário é o pagamento da mensalidade locatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Mas se não constar do contrato o dia do pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.

A Lei estabelece, ainda, que o Locatário deverá servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo como se fosse seu.

Portanto, não será correto locar um imóvel  residencial para fins de residência e, depois, por mero oportunismo ou conveniência, transformá-lo em escritório ou estabelecimento comercial.

É de ser destacado, contudo, que os tribunais têm entendido que não constitui mudança de destinação o fato de o Locatário instalar em um dos cômodos do imóvel seu escritório de representações, consultório de médico ou dentista, ou, ainda, um pequeno ateliê de costura, ou qualquer atividade autônoma, não prejudicial ao imóvel ou aos vizinhos.

Compete também ao Locatário, finda a locação, restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Sempre consta dos contratos a responsabilidade de restituir o imóvel pintado de novo, contudo esta responsabilidade terá sentido apenas quando o Locatário também o recebeu pintado de novo. Não pode o Locatário deixar de reparar os danos que provocar no imóvel ou em suas instalações. Por óbvio, tal responsabilidade se estende também quando os danos foram provocados por seus familiares, visitantes ou prepostos.

 É vedado ainda ao Locatário a modificação, interna ou externa, do imóvel locado, sem a prévia autorização escrita do Locador.

Embora seja complicado, e, às vezes, muito desconfortável, é obrigação legal do Locatário permitir que o Locador, ou seu preposto, mediante combinação prévia, faça vistoria periódica no imóvel, bem como não pode o Locatário se furtar a permitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros, quando este estiver à venda (art.23, IX).

A Lei estabelece ainda como obrigação do Locatário o fiel cumprimento da convenção e regulamento interno do condomínio.

São de responsabilidade do Locatário o pagamento das contas de telefone, consumo de água, força, luz, gás e esgoto. Não se pode esquecer de que o pagamento do prêmio de seguro-fiança, quando este se constituir na garantia da locação, deve ser suportado pelo Locatário.

Entretanto, deve o Locatário entregar ao Locador, de imediato, os documentos de cobrança de tributos ou encargos condominiais, intimações, multas ou exigências das autoridades, que se refiram ao imóvel, ainda que tenham sido dirigidas ao Locatário (art.23, VII).

Quando, contratualmente, for atribuída ao Locatário a responsabilidade pelos impostos, despesas ordinárias de condomínio e seguro complementar, poderá o Locador cobrar tais créditos juntamente com os aluguéis do mês (art.25).

- Despesas Ordinárias do Condomínio

O Locatário é obrigado ao pagamento das despesas ordinárias do condomínio.

São consideradas despesas ordinárias de condomínio aquelas necessárias à sua administração e conservação (art.23, 1º), dentre as quais destacam-se as seguintes:

- Os salários e encargos trabalhistas, previdenciários e sociais dos empregados do condomínio; o consumo de água e esgoto, gás, força e luz da áreas de uso comum; a limpeza, manutenção, conservação e pintura dos elevadores, porteiro eletrônico, antenas coletivas e das demais instalações e dependências de uso comum, bem como as de lazer e esporte, ou dos empregados.

E ainda:

- Os pequenos reparos nas dependências e áreas comuns, bem como a manutenção elétrica e hidráulica, que serão rateados proporcionalmente entre os Locatários, como despesa ordinária, e ainda o rateio de saldo devedor, quando houver, salvo aquele referentes a períodos anteriores à locação.

- Finalmente, deverá ser incluída nas despesas ordinárias a reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas tidas como ordinárias, salvo se referentes a período anterior ao da locação.

- Direito do Locatário de Examinar as Contas do Condomínio

Como o Locatário é obrigado ao pagamento das despesas ordinárias do condomínio, tem o direito previsto na Lei de conferir e exigir a comprovação das mesmas (art.23, 2º).

Na hipótese de lhe ser negada a comprovação das despesas, poderá o Locatário comunicar formalmente ao Locador e consignar o valor correto, pela via judicial ou administrativa, em favor do condomínio.

Quando o prédio for de um só Locador com vários Locatários, inexistindo, portanto, condomínio, o pagamento das despesas ordinárias do prédio, pelos Locatários, poderá ser condicionado à comprovação das despesas (art.23, 3º).

- Habitação Coletiva Precária

Quando o imóvel locado for usado como habitação de várias famílias (art.24), e a construção for considerada precária pelo poder público, poderão os Locatários ou Sublocatários depositar o valor dos aluguéis em juízo para que este somente seja retirado pelo Locador depois de regularizado o imóvel, comprovadamente por laudo ou informação oficial da autoridade pública competente.

Quando houver necessidade de desocupar temporariamente o imóvel para sua regularização, os Locatários e Sublocatários estarão desobrigados do pagamento dos aluguéis durante o período de obras (art.24, 2º).

- Reparos Urgentes no Imóvel Locado

O Locatário não poderá deixar de consentir nos reparos urgentes que se fizerem necessários no imóvel.

Porém, se as obras demorarem mais de 10 dias, poderá o Locatário obter abatimento no aluguel proporcional aos dias que excederem (art.26).

Contudo, se as obras demorarem mais de 30 dias, querendo, poderá o Locatário rescindir o contrato sem multa para qualquer das partes.

- Direito de Preferência do Locatário

Quando o Locador pretender vender, ceder, ou dar em pagamento o imóvel locado, o Locatário terá preferência na sua aquisição, em igualdade de condições com terceiros (art.27).

Se o imóvel estiver sendo sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao Sublocatário e, em seguida, ao Locatário (art.30).

Assim, antes de vender o imóvel, deverá o Locador dar ciência inequívoca ao Locatário, pela via de notificação judicial, cartorária ou por carta que o próprio Locatário acuse formalmente haver recebido, informando o valor do negócio, as condições e a forma de pagamento, prestando informações que esclareçam se o imóvel tem algum tipo de gravame, bem como o dia e local em que poderá examinar a sua documentação.

O direito de preferência do Locatário caducará após 30 dias da notificação se não manifestar ao Locador, claramente, sua aceitação integral dos termos da proposta (art.28).

Caso o Locatário aceite a proposta, o Locador só poderá desistir do negócio se indenizar o Locatário pelos prejuízos decorrentes, pagando, inclusive, os rendimentos ou lucros que este tiver deixado de receber em razão do negócio (art.29).

Se o Locador estiver colocando à venda todo o prédio, e não só a unidade alugada (art.31), a preferência incidirá sobre o prédio. Mas a preferência não alcançará os casos de perda ou venda do imóvel por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, ou incorporação (art.32).

O direito de preferência poderá ser exercido diretamente pelo Locatário se este o reclamar judicialmente dentro do prazo de seis meses do registro da venda para terceiros no cartório de imóveis, mediante depósito do valor da venda e das demais despesas da transferência (art.33).

Se o Locador deixar de atender à preferência legal, o Locatário poderá, ainda, reclamar do Locador as perdas e danos correspondentes, mas deverá comprovar tanto sua capacidade econômico-financeira de adquirir o imóvel quanto os prejuízos que sofreu (art.33, p.único).

Não raro acontece de o Locador oferecer o imóvel ao Locatário por um preço e efetivamente vendê-lo, ou passar a escritura, por preço inferior.

Nesse caso, mesmo tendo recusado a compra do imóvel pelo preço oferecido, comprovando-se pela escritura que o imóvel foi vendido por preço inferior ao valor oferecido, poderá o Locatário exercer seu direito de preferência ou de indenização pelas perdas e danos que sofrer.

A exigência legal do registro do contrato locatício no registro imobiliário com trinta dias de antecedência é a condição legal que dá ao Locatário direito de exigir, também do Comprador, os benefícios da sua preferência legal.

É que, quando o Locatário exercer seu direito de preferência e requerer a "adjudicação compulsória" (compra forçada) do imóvel, o Comprador não poderá valer-se da alegação de que agiu de boa-fé, vez que o contrato de locação estava registrado.

Quando o Locatário exige judicialmente a compra do imóvel, nas condições em que fora vendido para terceiro, o Comprador terá, por certo, prejuízo e perda de tempo, além de correr o risco de perder dinheiro se na verdade houver adquirido o imóvel por um preço e, para economizar no imposto de transmissão, houver passado a escritura por valor inferior.

Finalmente, é necessário observar cuidadosamente se o imóvel não pertence a mais de uma pessoa em condomínio.

Essa verificação é importante porque, nessa hipótese, o direito de preferência do condômino tem prioridade sobre o do Locatário (art. 34).

- Benfeitorias Realizadas no Imóvel

Benfeitorias são obras executadas no imóvel com a intenção de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo.

Existem várias espécies de benfeitorias e cada uma produz um efeito jurídico diverso.

As benfeitorias podem ser Necessárias, Úteis ou Voluptuárias (art.35).

- Necessárias são aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore. Os reparos de um telhado, infiltração ou a substituição dos sistemas elétrico e hidráulico danificados serão benfeitorias necessárias, vez que conservam o imóvel e evitam sua deterioração.

- As benfeitorias úteis são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. A construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento de uma varanda são benfeitorias úteis, porque tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.

- Já as benfeitorias voluptuárias não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável. São as obras de jardinagem, de decoração ou alterações meramente estéticas.

A Lei trata essas benfeitorias de maneiras diferentes. As benfeitorias necessárias introduzidas pelo Locatário, ainda que não autorizadas pelo Locador, são indenizáveis e dão direito ao Locatário de reter o imóvel até o recebimento dos gastos comprovados, mesmo quando houver pedido de retomada pelo Locador, salvo se do contrato constar renúncia do Locatário quanto às mesmas.

Mas, ainda que conste do contrato que as benfeitorias só poderão ser executadas com autorização prévia e formal do Locador, no caso de benfeitorias necessárias, deve o Locatário notificar o Locador para realizá-las; se este não o fizer, e as danificações do imóvel puderem comprometer o uso normal do mesmo, terá o Locatário o direito de executá-las, mediante três orçamentos, notas fiscais e recibos respectivos, para, em seguida, postular pela via judicial a compensação do valor gasto quando do pagamento das mensalidades de aluguéis.

Quando se tratar de benfeitorias úteis, estas só serão indenizáveis se houver prévia autorização do Locador para que o Locatário possa executá-las.

Nesse caso, sendo autorizadas, também darão ao Locatário o direito de reter o imóvel até o recebimento dos valores comprovadamente despendidos.

Já as benfeitorias voluptuárias não geram direito ao Locatário de reter o imóvel (art.36).

Quando executadas, deve ser levado em conta que o custo do investimento não será recuperado. É que a Lei entende que as benfeitorias voluptuárias nem sempre trazem um efetivo benefício para o Locador, que pode ter outro conceito de beleza e estética.

Contudo, estas poderão ser retiradas, desde que para tanto não sobrevenha qualquer tipo de prejuízo para o imóvel.

 - Garantias da Locação

 

A Lei estabelece que o Locador poderá exigir como garantia da locação a caução, ou a fiança, ou, ainda, o seguro de fiança locatícia (art.37). Isto porque o Locador tem o direito de obter um tipo de segurança para o cumprimento do contrato por parte do Locatário.

Entretanto, o Locador não poderá exigir mais que uma destas garantias.

Na hipótese de constar do mesmo contrato de locação mais de uma garantia, dentro da melhor interpretação da Lei, prevalecerá a primeira que constar na ordem sequencial dentro do contrato, as demais serão consideradas como não existentes.

- Caução

Caução é um depósito em dinheiro ou a nomeação de um bem móvel ou imóvel de propriedade do Locatário, oferecidos como garantia das dívidas que possam vir a existir em relação à locação (art.38).

Quando a caução for realizada em dinheiro, o valor não poderá ultrapassar ao equivalente a 3 (três) meses de aluguel e, ainda assim, deverá ser depositado em caderneta de poupança especial, vinculada, que, ao final da locação, não havendo divergência quanto a débitos da locação, pertencerá ao Locatário.

O Locatário, finda a locação e quitados os compromissos avençados, deverá obter autorização do Locador para levantar os valores depositados, bem como os rendimentos do período.

Se, ao final da locação, restar débito a ser pago pelo Locatário em favor do Locador, poderão as partes, em conjunto, comparecer ao estabelecimento onde se encontra depositada a caução para levantar os valores existentes e ali acertarem os seus débitos e créditos.

Contudo, havendo divergência sobre o valor do débito do Locatário, não sendo possível a solução amigável para o litígio, o Locador deverá obter em juízo a apuração de seu crédito para, depois, mediante autorização judicial, sacar no estabelecimento bancário o valor limite de seu crédito, ficando o restante à disposição do Locatário.

Se acaso o valor em depósito for insuficiente para a quitação do débito do Locatário, poderá o Locador, pela via judicial, cobrar a diferença apurada.

Outro tipo de caução será a de bens móveis - um carro, por exemplo.

Nesse caso, o contrato que descreverá o veículo e os números de seu registro junto ao órgão competente, bem como placa, cor e características relevantes, deverá ser levado a registro no Cartório de Títulos e 

Documentos da comarca.

Finalmente, quando se tratar de bem imóvel oferecido como garantia dos encargos da locação, o contrato deverá descrevê-lo com toda clareza, além de fazer constar o número da matrícula no registro imobiliário, depois levá-lo à averbação junto à matrícula respectiva.

Somente assim estará efetivamente garantida a eficácia da caução, pois a averbação da caução no Cartório do Registro de Imóveis demonstrará, inclusive para terceiros, que o imóvel não está livre de gravames.

O Locador, portanto, terá preferência no recebimento de seu crédito, mesmo se o imóvel for penhorado por outra dívida, ou ainda se for hipotecado para garantia de qualquer outro compromisso. Isso quer dizer que o imóvel ficará garantindo a dívida e valerá, inclusive, contra terceiros.

Por outro lado, é preciso verificar se o imóvel oferecido em caução não possui qualquer outro gravame, penhora ou hipoteca, porque, se tais informações já constarem do registro imobiliário, a caução estará prejudicada, uma vez que as garantias anteriores gozarão de preferência legal. Nesse caso, o Locador só receberá o seu crédito se o imóvel, ao final, for leiloado e obtiver valor que comporte pagar todos os créditos, na ordem em que foram registrados.

A caução também poderá ser prestada por títulos ou ações.

Mas, na hipótese de a empresa emissora do título ou ação vir a ter sua falência ou liquidação decretados, terá o Locatário o prazo de trinta dias para substituir a caução, sob pena de dar ensejo à rescisão do contrato.

- Fiança

Fiança é a forma jurídica através da qual uma pessoa se responsabiliza, perante o credor, pelo cumprimento de determinada obrigação assumida por outrem.

Como a fiança é uma manifestação de vontade, gratuita, que poderá gerar ônus ou até perda de patrimônio, em sendo casado o fiador, é obrigatória a participação do cônjuge no contrato, sob pena de nulidade da fiança.

A fiança pode ser parcial ou total, em relação a um contrato locatício.

Será parcial quando ficar restrita a um limite de valor determinado, ou, ainda, durante um prazo fixo.

Nos contratos de locação, a fiança é total, prevalece sobre todos os compromissos da locação e vige até o efetivo recebimento das chaves do imóvel pelo Locador.

Uma vez prestada a fiança, o fiador torna-se o principal responsável pelo cumprimento do contrato.

Dessa forma, deverá ser cientificado dos processos judiciais de que eventualmente, em razão da locação, venha a participar o Locatário, inclusive nas ações de despejo por falta de pagamento.

É que, se o fiador não tiver ciência da ação de despejo por falta de pagamento ou retomada, não poderá ser responsabilizado pelos ônus processuais consequentes, mas, tão somente, pelos valores pactuados no contrato.

Entretanto, é importante ressaltar que o fiador terá, obrigatoriamente, de participar dos aditivos de contrato que eventualmente estabeleçam reajustes negociados dos aluguéis.

Caso contrário, não poderá ser responsabilizado pelo aumento e responderá somente pelo valor contratado e os reajuste legais.

Por certo, deixar de observar esse detalhe não faz com que o fiador se desonere da fiança, mas não o atingirão as majorações e seus reflexos quando não assinar o aditivo de contrato respectivo.

É muito comum que Locador e Locatário acertem novos valores de aluguel sem contrato escrito.

Esse contrato verbal sempre valerá entre Locador e Locatário, porque o simples pagamento das mensalidades locatícias em valor novo, sem ressalva ou objeção, induz à convicção de que houve realmente um ajuste, senão verbal pelo menos tácito.

Porém, esse tipo de contrato não obrigará o fiador, para valer sobre este é necessário documento escrito, com a assinatura do fiador e do seu cônjuge, se for o caso. Não há fiança verbal ou tácita.

Quando o Locatário deixa de pagar os aluguéis e os demais compromissos da locação, responderá, obviamente, pela Ação de Despejo respectiva, mas esta não cobra dívida, apenas busca a rescisão da locação, embora a lei permita a cumulação das ações de despejo e cobrança.

Contudo, o certo é que quando o Locador pretender cobrar a dívida, sequer haverá de ajuizar ação contra o Locatário, pois o seu alvo será quem efetivamente terá com o que responder pela dívida.

Assim, o processo de Execução poderá ser proposto contra o fiador, diretamente, e este não terá muitas opções de defesa. Uma vez tendo assinado o contrato como fiador, terá mesmo que pagar o débito, pouco importando se o valor é elevado ou de pequena monta.

Quando se tratar de Ação de Cobrança, o fiador, querendo, gozará de algum tempo para efetuar o pagamento, posto que o processo judicial é lento.

Contudo, em se tratando de obrigações certas, líquidas e exigíveis, que não necessitem de ser discutidas perante a Justiça, o processo será de Execução, e este é mais eficiente e ágil.

O não pagamento em 03 dias depois da citação autoriza o credor a indicar os bens do devedor, que serão penhorados, depois leiloados e arrematados pela melhor oferta.

Além de pagar a dívida com o resultado do leilão dos bens, é certo que o prejuízo do executado será ainda maior.

É que as arrematações de bens na Justiça dificilmente alcançam o valor equivalente a cinquenta por cento do preço de mercado do mesmo bem.

- Seguro de Fiança

O seguro de fiança locatícia é pago pelo Locatário (art.23, XI) e, por determinação da Lei, deve abranger a totalidade das obrigações contratadas (art. 41).

Em razão de aumentar o custo da locação para o Locatário e, necessariamente, ter de cobrir um risco imensurável, o seguro de fiança não foi completamente adotado e aceito pelos Locadores e Locatários.

Contudo, para que possa efetivamente funcionar esse tipo de opção, com benefícios para todos os contratantes, é necessário que o Poder Judiciário tenha condições de atuar com mais agilidade e eficiência na solução das demandas, pois a lentidão da Justiça e a facilidade para interposição de recursos meramente procrastinatórios criam uma faixa de insegurança que desestimula o Locador a aceitar, preferencialmente, o seguro de fiança.

- Exoneração de Fiador

Muitos fiadores, depois que tomam ciência do compromisso e do risco assumido, principalmente quando deixam de confiar no afiançado, ficam buscando formas de se desobrigarem da fiança.

Essa tarefa não é tão fácil, entretanto, em alguns casos, é possível.

São comuns as demandas que os fiadores ajuízam, contra o afiançado e contra o Locador, para se exonerarem da fiança.

Os principais casos de desoneração da fiança ocorrem, e podem ter sucesso na Justiça, quando consta do contrato em que o Locador deva comunicar ao fiador as datas dos pagamentos e encargos da locação, e este não cumpre o pactuado; quando houver substancial alteração no contrato de locação sem o conhecimento do fiador; quando, sem consentimento do fiador, o Locador conceder moratória ao Locatário, ou seja, aceitar parcelamento e dilação no prazo de pagamento das obrigações; quando o Locador receber do Locatário objeto diferente da dívida e, principalmente, entre outros, quando houver novação, ou seja, quando o Locador e o Locatário estabelecerem novo contrato sem a participação do fiador.

- Substituição da Garantia

O Locador poderá exigir do Locatário a substituição da modalidade da garantia, ou mesmo novo fiador (art.40), nos casos que a Lei enumera: morte do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; exoneração do fiador; prorrogação da locação por prazo indeterminado quando a fiança é ajustada por prazo certo; alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao Locador; prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração da fiança; desaparecimento dos bens móveis; desapropriação ou alienação do imóvel, entre outras previstas no artigo 40 da lei inquilinária.

- Penalidades Civis e Criminais

Muitos Locadores cometem atos ilícitos de ordem civil ou criminal sem que sequer o imaginem (art.43).

A Lei estabelece que constitui contravenção penal, com pena de prisão que pode variar de cinco dias a seis meses, o fato de o Locador:

a) exigir do Locatário quantia ou valor além dos encargos permitidos;

b) exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato e

c) cobrar antecipamente o aluguel, quando não se tratar de locação de temporada ou locação sem garantia.

- Taxas de Contratos e Cadastro

As taxas de contrato e cadastro deverão ser pagas pelo Locador (art.22, VII).

Entretanto, é quase rotineiro as imobiliárias cobrarem do Locatário um determinado valor a título de elaboração de contrato ou de cadastro do interessado e dos fiadores.

Como esse é um caso de polícia (art.43, I), o Locatário deve buscar uma prova, qualquer que seja, mesmo a testemunhal, e representar criminalmente contra a administradora e Locador.

No caso, não é necessário que o Locatário pague o valor pedido, basta que ele prove que houve a cobrança desses valores.

Para a aplicação da punição, a Lei não exige que se consuma a vantagem pleiteada, mas sim que seja clara a conduta de exigir o valor para tais serviços.

A Lei faculta ao juiz aplicar a pena de cerceamento da liberdade (pena de prisão), ou, então, pena de multa em favor do Locatário. Nesse caso, a multa poderá variar entre três e doze meses do valor do aluguel atualizado (art.43).

- Exigência de mais de uma Modalidade de Garantia

Este é um ilícito fácil de comprovar.

Pode ser provado por testemunhas ou, se chegou a se consumar, pelo próprio contrato (art.43, II).

O juiz, ao examinar a situação em que ocorreu o fato, é que dosará a pena ou a multa. É comum o juiz aplicar a multa, por ser esta mais útil ao Locatário e menos socialmente danosa ao Locador.

- Cobrança de Aluguéis Antecipados

A cobrança de aluguéis antecipados é contravenção penal (art.43, III). No entanto, tal modalidade de ilícito é mais usual do que se imagina.

Na maioria dos casos, a cobrança antecipada consta até mesmo do contrato. Porém, é de fácil solução.

Muitas vezes o Locador, depois de consultar um advogado, opta por pagar uma indenização ao Locatário, nos limites das multas que a Justiça aplicaria, e, mediante esta composição amistosa, negociam um novo contrato.

- Contravenção pelo Sublocador

Estas penalidades também são aplicáveis ao Sublocador que exija dos Sublocatários estas condições que a Lei proíbe (art. 43, III).

O que é importante observar é que tais fatos, tidos como contravenção penal, deverão, obrigatoriamente, ser originados em razão de locação ou sublocação, não se aplicando quando a situação for outra, não protegida pela Lei do Inquilinato.

Deve ser lembrado que o aluguel de vagas de garagem, apart-hotéis e imóveis de propriedade do poder público não estão sujeitos à Lei do Inquilinato ora examinada.

- Responsabilidade das Administradoras

Quando os imóveis são administrados por empresas ou procuradores, também estes estarão sujeitos às penalidades, vez que o procurador tem o dever de agir em sintonia com a Lei, não podendo, em nenhuma hipótese, exceder dos limites legais, sob o pretexto de defender interesses do seu constituinte.

A responsabilidade do administrador é maior que a do Locador, vez que os administradores, ao contrário dos simples Locadores, têm obrigação legal de conhecer a sua atividade. Por isso as penalidades, respeitados os limites legais, deverão ser mais severas para estes.

- Crime na Locação

 - Recusa a Fornecer Recibo

A Lei do Inquilinato, contudo, também tem punições mais graves (art.44).

Pode ser punido com pena de detenção de até um ano o Locador ou Sublocador que, nas locações coletivas multifamiliares, recusar-se a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos.

Esse dispositivo tem um sentido maior, que é o de não permitir que Locadores e Sublocadores mantenham os Locatários e Sublocatários em regime de escravidão locatícia, ou seja, que não possam reclamar os seus direitos porque não possuem recibos dos pagamentos de aluguéis.

É que, não tendo recibos dos aluguéis pagos, ao reclamar poderiam sofrer ação de despejo por falta de pagamento, posto que não teriam documentos para provar a quitação. Ainda esse dispositivo se reflete na situação na qual o Sublocatário tem direito de reduzir o valor da sublocação coletiva multifamiliar ao dobro do valor de locação de todo o imóvel.

- Proprietário Insincero

O Locador que pede o imóvel para seu uso próprio ou de ascendente ou descendente, e não o utiliza dentro de cento e oitenta dias da entrega do imóvel ou não o ocupa durante um prazo mínimo de um ano pode também ser punido com pena de detenção de até um ano (art.44, III).

A penalidade se aplicará ainda se a destinação de uso finalmente dada ao imóvel não for exatamente aquela declarada no pedido.

Assim, se o Locador pede o imóvel para uso de sua filha e depois o destina para o sobrinho, cunhado ou outro parente qualquer, estará descumprindo a Lei e, por isso, sujeitando-se à pena de prisão.

Ainda, se o Locador pede o imóvel para uso próprio e, logo depois da entrega, o ocupa e nele permanece por oito meses, para depois alugá-lo a terceiros, estará cometendo crime e se sujeitando à prisão.

É que a Lei exige que a ocupação seja pelo prazo mínimo de um ano.

Mesmo que o Locador peça o imóvel para uso de seus pais, e estes não o ocupem, deixando-o fechado por mais de ano, não estaria isento da penalidade. O delito não se configura pelo fato de alugar o imóvel para terceiros, mas sim pelo fato de haver um pedido insincero de retomada.

O mesmo se dá com o pedido de retomada de imóvel com a finalidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público, ou para demolição e edificação, que no prazo de sessenta dias contados da entrega do imóvel não tiverem efetivo início.

- Multa em favor do Locatário

Além das penalidades descritas, reza a Lei que o Locatário, ocorrendo qualquer destas hipóteses, poderá reclamar, em outro processo, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses de locação, considerando, para efeito de cálculo, o valor da última mensalidade de aluguel, devidamente corrigido, ou, ainda, se estiver sendo realugado o imóvel, a multa poderá ser baseada no valor do aluguel mensal cobrado do novo Locatário (art.44, p.único).

É certo que poderão surgir situações tidas como imprevisíveis, em que fique satisfatoriamente claro que o Locador não tenha agido com má-fé.

Contudo, temos que este fato não retira a aplicabilidade da multa, apenas poderá reduzi-la ao mínimo, pois em razão de considerar essa eventualidade é que o legislador conferiu ao juiz a faculdade de dosar a multa entre o mínimo e o máximo estabelecido pela Lei.

É exatamente em razão de haver dolo, culpa ou mera situação imprevisível é que a multa poderá ser maior ou menor.

- Nulidade de Cláusula Contratual

Muitos são os Locadores ou Administradores de Imóveis que fazem inserir inúmeras cláusulas inúteis no contrato de locação.

Mas são nulas de pleno direito as cláusulas, que, de uma forma ou outra, visem frustrar os objetivos da Lei do Inquilinato (art.45).

Decerto que não valerá a cláusula que imponha reajuste em periodicidade inferior à que a Lei permite; que estabeleça o valor dos aluguéis em dólares; que estabeleça que ao fim do contrato residencial seja o Locatário obrigado a assinar novo contrato; que registre que a locação não poderá viger por prazo indeterminado, ou, ainda, entre outras, que proíba o exercício da ação revisional.

Essas cláusulas, e todas aquelas com tais características, são nulas e não produzem efeito jurídico, ou seja, é como se não existissem, são desconsideradas numa demanda.

Os dispositivos legais vigentes demonstram o caráter social da Lei do Inquilinato e deixam claro que não importa o fato de o Locatário ter assentido contratualmente em várias exigências por parte do Locador.

No fim, só serão válidas as cláusulas que o Locatário houver aceito e que estiverem no limite do espírito da Lei.

As demais, quando tenham como escopo burlar a finalidade social da propriedade, assim definida até pela Constituição Federal, não terão qualquer eficácia, mas, pelo contrário, poderão valer como prova de abuso do Locador, em benefício do Locatário na hipótese de uma demanda judicial.

- Consignação de Aluguéis

A Consignação é o ato de depositar em juízo o valor da dívida, cujas parcelas deverão ser claramente demonstradas na petição dirigida ao juiz (art.67).

Assim, quando, injustamente, o Locador recusar-se ao recebimento do aluguel mensal, inclusive os acessórios da locação, poderá o Locatário obter declaração judicial de quitação da dívida, mediante consignação de aluguéis.

Para que o Locatário possa valer-se dessa faculdade, é fundamental que procure o Locador, juntamente com duas testemunhas, e lhe ofereça o pagamento.

Recusado o pagamento, na presença das testemunhas, poderá o Locatário promover os depósitos judiciais, inclusive dos meses subsequentes, até que o juiz venha a prolatar a sentença.

Com o advento dos Juizados Especiais, em muitos casos poderá o Locatário exercer sua própria defesa no âmbito judicial.

Contudo, quando a situação da demanda não se enquadrar nos permissivos da Lei, o Locatário deverá postular seus direitos, ou exercer sua defesa, por intermédio de Advogado, ou, ainda, sendo pobre, sem condições para suportar os ônus advocatícios e processuais, por intermédio de defensor público.

- Consignação via Depósito Bancário

A lei processual (artigo 890 e seguintes do CPC - (Código De Processo Civil)), tratando-se de obrigação em dinheiro, autoriza o devedor ou terceiro, ao invés de ajuizar a ação de consignação de imediato, optar pelo depósito do valor devido em estabelecimento bancário oficial.

Nesse caso deverá o Locatário proceder da mesma forma, tentando efetuar o pagamento corretamente e no endereço que fixar o contrato.

Ocorrendo a recusa, o Locatário poderá dirigir-se a um Banco Oficial, efetuar o depósito em conta com correção monetária, especialmente aberta para tal finalidade, tirar uma cópia do recibo bancário e remeter ao Locador, com carta informando o depósito e fixando o prazo de 10 (dez) dias para manifestação da recusa.

A carta deverá ser expedida pelo correio, com A. R. (aviso de recebimento).

Se o Locador se recusar a receber o seu crédito, também por escrito, deve o Locatário propor, dentro de 30 dias, a Ação de Consignação, juntando no processo a manifestação de recusa e o comprovante de depósito do valor respectivo.

Nesse caso, a demanda será simples e rápida, posto que a recusa por escrito constitui prova suficiente para o juiz examinar o processo e definir o direito.

Mas se não for ajuizada a Ação de Consignação dentro de 30 (trinta) dias, contados da recusa, ficará sem efeito o depósito e, por consequência, poderá o Locatário-depositante levantá-lo.

Se o Locador não recusar o depósito formalmente dentro do prazo fixado, ficará legalmente quitada a dívida, e o depósito permanecerá à disposição do Locador no banco.

- Ação de Consignação X Ação de Despejo

Pode ocorrer que o Locatário ajuíze uma ação de Consignação em Pagamento, e o Locador, uma de Despejo por falta de pagamento.

Nesse caso, as duas demandas são "conexas" (art. 102,105 e 106 do CPC - (Código De Processo Civil),  ou seja, são ações que deverão ser decididas pelo mesmo juiz, simultaneamente, vez que, se julgadas em separado, haveria o risco de decisões contraditórias.

Qualquer das partes poderá pedir ao juiz que reúna as ações.

É certo, contudo, que os processos deverão ser remetidos ao juiz que primeiro tenha despachado qualquer das demandas.

Essa figura processual jurídica chama-se "prevenção do Juízo".

A situação de conexão não ocorre quando há uma consignação e uma ação de despejo por descumprimento de cláusula ou mesmo denúncia vazia.

A conexão, nesse caso, dá-se em razão de que as mesmas partes, relativamente a um mesmo contrato, discutem uma relação jurídica em matéria de valores a pagar ou a receber.

- Lembre-se:

- 1 - Quando o contrato de locação é verbal, ou omisso, os impostos, as taxas e o prêmio de seguro complementar de incêndio, incidentes sobre o imóvel, são de responsabilidade do LOCADOR.

- 2 - O recibo de aluguéis, para o LOCATÁRIO, deve ser discriminado, informando cada parcela paga, separadamente, posto que a Lei proíbe o recibo genérico, global.

- 3 - O LOCADOR e o LOCATÁRIO têm direito de postular uma revisão do valor do aluguel, de 03 em 03 anos, ajustando-o ao preço de mercado. Contudo, se houver um acordo sobre valores nesse espaço de tempo, o prazo só começará a correr contado do último acordo.

- 4 - A ação de revisão de aluguéis não é cabível quando o LOCATÁRIO se encontra na pendência de prazo para desocupação de imóvel.

- 5 - Quando o LOCADOR não providenciar uma vistoria do estado do imóvel locando, ou o fizer de forma incorreta, o LOCATÁRIO tem direito de exigir uma descrição minuciosa do estado do imóvel que está recebendo, exatamente para não ser obrigado a fazer reparos futuros, indevidamente.

- 6 - A pintura nova no imóvel só pode ser exigida, ao fim da locação, quando o imóvel foi recebido também pintado de novo.

- 7 - O LOCATÁRIO tem direito de descontar dos aluguéis mensais o valor pago, ao condomínio, a título de despesas extraordinárias e fundo de reserva.

- 8 - O LOCADOR tem direito de exigir a retomada do imóvel quando o LOCATÁRIO o sublocar a terceiros, parcial ou totalmente, salvo se previsto no contrato ou autorizado por escrito.

- 9 - A companheira do LOCATÁRIO, que residir no imóvel, tem direito de continuar a locação quando do falecimento deste.

- 10 - As multas, por atraso no pagamento, ou por descumprimento dos deveres do LOCATÁRIO, ou do LOCADOR, só poderão ser cobradas se previstas no contrato de locação.

- 11 - O LOCADOR que retomar o imóvel para uso próprio ou de familiares, se não o ocupar no prazo de seis meses, ou, se, ocupando-o, como pedido, nele não permanecer pelo prazo mínimo de um ano, estará sujeito à indenização e pena de prisão.

- 12 - Não é completa, portanto, sem valor jurídico, a Fiança prestada por pessoa casada sem a assinatura do seu cônjuge.

- 13 - Acordo de revisão de aluguel verbal, ou por aditamento, sem a assinatura dos fiadores, não os comprometerá quanto às diferenças negociadas.

- 14 - O LOCATÁRIO deve notificar ao LOCADOR, com cópia protocolada, a respeito de todos os danos que ocorrerem no imóvel em razão de chuva, infiltração, defeitos em instalações, etc; esta providência pode evitar complicações no momento da entrega do imóvel.

- 15 - O LOCADOR que sempre recebe os aluguéis com atraso, sem cobrança de multa, está aceitando alteração tácita no contrato, ficando impedido de passar a cobrar multa por atraso, posteriormente.

- 16 - A locação para temporada não é renovável; se o LOCADOR aceitar a renovação, mesmo que verbal, estará, na verdade, aceitando a locação do imóvel por um prazo mínimo de trinta meses.

- 17 - Os acordos de qualquer tipo, entre LOCADOR e LOCATÁRIO, deverão ser escritos, isto pode evitar problemas para ambas as partes.

- 18 - O LOCATÁRIO, na falta do LOCADOR, poderá comparecer às assembleias do condomínio e votar nas decisões que envolvam despesas ordinárias, mesmo sem procuração.

- 19 - O comprador de imóvel alugado poderá retomar o imóvel, independentemente de estar ou não vencido o contrato, salvo se o contrato tiver cláusulas que garantam a locação em caso de venda.

- 20 - O LOCADOR não é obrigado a pagar à Administradora os custos com cadastro, contrato, anúncios, etc; se tais despesas não estiverem claramente previstas no contrato de prestação de serviços.

- 21 - O LOCATÁRIO não está obrigado ao pagamento de despesas de cadastro, contrato, anúncio, etc. Essas despesas deverão ser suportadas diretamente pelo LOCADOR, ou, pela administradora.

- 22 - O LOCADOR, antes de entregar seu imóvel à uma Administradora, deve ficar atento e informar-se quais os serviços que esta lhe prestará e qual a comissão mensal que lhe será cobrada. Não existe tabela de taxa de administração ou taxa de cadastro, cada administradora oferece um tipo de serviço e cada qual pode cobrar uma comissão percentual, mensal, totalmente diferente.

- 23 - O LOCADOR deve ficar atento para saber se a administradora cobra taxas de cadastro e/ou taxa de contrato do LOCATÁRIO, porque, sendo certo que a cobrança é ato criminoso, o processo poderá comprometer também o proprietário, já que, óbvio, a administração é exercida mediante procuração deste.

Exemplo: CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS RESIDENCIAIS

Modelo de contrato de locação de imóvel, sem constar cláusula de caução e/ou qualquer outra garantia de locação, visto que o público alvo, são particulares sem intermédio de pessoas jurídicas.

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS RESIDENCIAIS

Os signatários do presente instrumento de contrato, de um lado ............................................................................................................................................................, ,....................................................., natural de ..................................., ............................................., residente e domiciliado .............................................................................................................................portador da carteira de identificação nº........................................................., expedida pelo....................................., com inscrição no CPF sob o nº.........................................................; doravante denominado LOCADOR, e, de outro lado ............................................................................................................................................................, ....................................................., natural de .................................., ................................................, residente e domiciliado ..............................................................................................................................portador da carteira de identificação nº........................................................., expedida pelo....................................., com inscrição no CPF sob o nº.........................................................; doravante denominado LOCATÁRIO, têm por justo e contratado a locação do imóvel situado na .................................................................................................................................................................................................................................................................., dentro das seguintes cláusulas ora estabelecidas:

 CLÁUSULA 1ª - O prazo da locação é de...................................., tendo por termo inicial o dia....... de.................................... de ................;

 CLÁUSULA 2ª - O aluguel será mensal, importando em R$ .................................... (..........................................................................................................................................................), reajustável com base de cálculo e índice estipulados pela Fundação Getúlio Vargas;

 

CLÁUSULA 3ª  - O LOCATÁRIO se compromete a pagar cada aluguel até o dia ............. do mês seguinte ao mês vencido, ficando sujeito ao pagamento de juros de mora legais, se não efetuado o pagamento na data aprazada nesta cláusula, observando-se ainda os termos transcritos da cláusula 20ª;

  

CLÁUSULA 4ª  - O LOCATÁRIO se compromete a solicitar a transferência de todos os serviços essenciais para seu nome ou requisitar a instalação, caso não se encontre, junto às empresas fornecedoras, devendo suportar todas as despesas decorrentes da locação, quais sejam, consumo de água, luz, telefone, gás, bem como aquelas despesas consideradas ordinárias de condomínio, constituem obrigação do LOCATÁRIO, sendo obrigatoriamente saldadas nos prazos respectivos, sob pena dos acréscimos respectivos;

 CLÁUSULA 5ª - O LOCATÁRIO se obriga a pagar o imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana e as taxas municipais incidentes sobre o imóvel;

  

CLÁUSULA 6ª - O LOCATÁRIO se compromete a conservar o imóvel em boas condições de higiene e conservação, zelando pelas instalações hidráulicas e elétricas, enquanto perdurar a locação, restituindo o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal;

 CLÁUSULA 7ª - O LOCATÁRIO se obriga a permitir que o LOCADOR vistorie o imóvel, sempre que este o entenda necessário, desde que haja prévia comunicação, sempre com ressalva de eventual abuso de direito por parte do LOCADOR;

  

CLÁUSULA 8ª - O LOCATÁRIO se obriga a comunicar ao LOCADOR sua intenção de promover, no imóvel, modificações e benfeitorias, as quais, se aprovadas, passarão a integrar, de pleno direito, o imóvel, sem direito a qualquer ressarcimento (súm.335 STJ), ressalvando os termos da cláusula 10ª;

  

CLÁUSULA 9ª - O LOCATÁRIO se obriga a fazer, às suas expensas, as reparações para ingresso e permanência no imóvel, assim como de eventuais danos que vier causar ao imóvel, com ressalva das deteriorações oriundas do uso normal do prédio;

  

CLÁUSULA 10ª - O LOCADOR se compromete a entregar, ao LOCATÁRIO, o imóvel ora locado, em condições de servir ao uso a que se destina, renunciando o direito à indenização sob as benfeitorias úteis e necessárias, ressalvando as voluptuárias, devendo restituir o imóvel ao estado de uso comum, caso demonstre interesse em restituí-las.

  

CLÁUSULA 11ª - O LOCATÁRIO se obriga a servir-se do imóvel única e exclusivamente para fins residenciais, constituindo infração contratual, passível de rescisão do presente contrato, a violação desta cláusula;

 CLÁUSULA 12ª - O LOCATÁRIO se obriga a comunicar, previamente, ao LOCADOR, sua intenção de sublocar o imóvel, devendo a autorização ser formulada por escrito;

 CLÁUSULA 13ª - O LOCADOR se compromete a garantir, ao LOCATÁRIO, o uso pacífico do prédio locado durante o tempo do contrato;

 CLÁUSULA 14ª - O LOCADOR se compromete a conservar, durante a vigência do contrato, a forma e o destino do prédio ora locado;

 

 CLÁUSULA 15ª - O LOCADOR se compromete a fornecer, ao LOCATÁRIO, recibo das importâncias por este pagas, com a discriminação do aluguel e de cada um dos encargos convencionados;

  

CLÁUSULA 16ª - Incidindo desapropriação sobre o imóvel objeto do presente contrato, ficam, LOCADOR e LOCATÁRIO, desobrigados do cumprimento de todas as cláusulas deste instrumento;

  

CLÁUSULA 17ª - O presente contrato prorrogar-se-á automaticamente, por tempo indeterminado, ressalvada a renovação contratual e, havendo presunção da anuência do LOCADOR, podendo, contudo, o LOCATÁRIO, mediante notificação ou aviso, e com antecedência mínima de trinta dias, dar por findo o contrato então prorrogado;

  

CLÁUSULA 18ª - Fica estipulada a multa de R$............................. (...................................................................................................................), correspondente a............... aluguéis, na qual incorrerá o contratante que descumprir qualquer cláusula deste instrumento;

CLÁUSULA 19ª  -  Haverá resolução do presente contrato, quando o LOCATÁRIO efetuar pagamento em atraso referente ao aluguel oriundo desta obrigação contratual, durante a sua vigência, e incorrendo o LOCATÁRIO em inadimplência por falta de pagamento, pelo período máximo de 3 (três) meses, obrigando-se a entregar o imóvel nos termos das cláusulas supracitadas, sob pena de sofrer ação judicial por parte do LOCADOR;

  

CLÁUSULA 20ª - Para toda e qualquer questão decorrente deste contrato, será competente o foro da situação do imóvel, independentemente do domicílio dos contratantes;

  

E por estarem, assim, ajustados quanto aos termos do presente instrumento, cujo teor é de ambos conhecido, estando cientes e de acordo com todas as cláusulas e condições acima prestadas, firmam o presente instrumento, LOCADOR e LOCATÁRIO, seus herdeiros e sucessores, nas suas 3 (três) vias para os efeitos a que se destina, na presença de duas testemunhas idôneas, que a tudo assistiram e dão fé.

 

.....................................,.......de......................de .............

 ............................................................................

 LOCADOR

.............................................................................

 LOCATÁRIO

Testemunhas:

 

1ª - ........................................................................ - .................................

 

2ª - ........................................................................ - .................................

Exemplo: Contrato de Locação de imóvel não residencial

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL

As partes abaixo qualificadas:

LOCADOR: Fulano de tal, qualificação, brasileiro, solteiro, arquiteto, residente e domiciliado à Rua tal, Bairro Tal, em Brasilia, Distrito Federal.

LOCATÁRIO: Beltrano de tal, qualificação, brasileiro, solteiro, advogado, residente e domiciliado à Rua tal,  Bairro Tal, Brasilia - Distrito Federal.

firmam entre si o presente CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL, mediante as cláusulas e condições seguintes:

CLÁUSULA PRIMEIRA - O LOCADOR se obriga, neste ato, a dar em locação ao LOCATÁRIO o imóvel de sua propriedade, havido pelo Registro nº 000000, com matrícula nº , localizado à rua Tiradentes, nº 0000, Bairro Tal, em Brasília - DF, com metragem total de 1000 metros quadrados.

Parágrafo único - O LOCATÁRIO, desde já, declara ter a inteira ciência das regras que regem o complexo comercial, onde situa-se o imóvel locado, comprometendo-se a observá-las e cumpri-las.

CLÁUSULA SEGUNDA - A presente locação destina-se para o fim específico de instalação de ponto comercial para venda decorações para festa e demais eventos, ficando expressamente vedada a alteração da atividade comercial.

§ 1º - O LOCATÁRIO desde logo adianta que na realização de sua atividade comercial não causará qualquer tipo de poluição, ou dano ambiental.

§ 2º - É de inteira responsabilidade do LOCATÁRIO obter o alvará de funcionamento do estabelecimento, segundo sua atividade comercial. Em não obtendo e desejando encerrar o contrato deverá quitar os aluguéis devidos, sem o embargo da multa contratual.

CLÁUSULA TERCEIRA - O prazo do presente contrato de locação é de 1 ano, a iniciar no dia 00 de Outubro de 0000  para terminar no dia 00 de Outubro de 0000, data em que o LOCATÁRIO se obriga a restituir o imóvel locado no perfeito estado de conservação em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, inteiramente livre e desocupado.

Parágrafo único - O LOCADOR obriga-se juntamente com o LOCATÁRIO a preencher o auto de vistoria anexado a este contrato, no início e ao término da locação, observando as condições reais do imóvel.

CLÁUSULA QUARTA - O aluguel mensal é de R$ 500,00 (quinhentos) a ser pago, pontualmente, até o dia 05 de cada mês subsequente ao vencimento, devendo o mesmo ser efetuado no Banco Tal, Agência 0000, conta nº 000000-0;

CLÁUSULA QUINTA - O LOCATÁRIO terá um desconto mensal de R$ 14,00 (quatorze reais) se efetuar o pagamento dos aluguéis mensais pontualmente até o dia 05 de cada mês seguinte ao do vencimento.

§ único - Passado este prazo perderá o direito ao desconto e ficará sujeito às penas impostas neste instrumento.

CLÁUSULA SEXTA - Além dos valores referentes aos aluguéis o LOCATÁRIO também será igualmente responsável, enquanto durar a locação, por:

a) todos os encargos tributários incidentes sobre o imóvel, exceto as contribuições de melhorias;

b) todas as despesas de conservação do prédio, de seguro, de consumo de água, luz, telefone, de taxas condominiais e outras ligadas ao uso do imóvel; e

c) todas as multas pecuniárias provenientes do atraso no pagamento de quantias sob a sua responsabilidade, sob pena de rescisão contratual, em caso de descumprimento.

§ 1º - O LOCATÁRIO deverá mensalmente apresentar os comprovantes de pagamento do IPTU, da taxa de condomínio e das tarifas de água e luz referentes ao mês anterior, sob pena de ser constituído em mora na obrigação principal.

§ 2º - O LOCATÁRIO, no prazo máximo de 10 (dez) dias da entrada em vigor deste contrato, deverá apresentar a apólice de seguro de cobertura de qualquer acidente, ou dano ocasionado ao imóvel enquanto durar a locação. Em não o fazendo ficará constituído em mora na obrigação principal.

§ 3º - O LOCATÁRIO, no curso da locação, obriga-se, ainda, a satisfazer todas as exigências do Poder Público a que der causa, que não constituirão motivo para rescisão deste contrato, salvo se o prédio for considerado inabitável, fato este que deverá ser averiguado em vistoria judicial.

CLÁUSULA SÉTIMA - O LOCATÁRIO, exceto as obras que importem na segurança do imóvel, obriga-se por todas as outras, devendo trazê-lo em perfeito estado de conservação, e em boas condições de higiene, para assim restituí-lo com todas as instalações sanitárias, elétricas, e hidráulicas; fechos, vidros, torneiras, ralos e demais acessórios, quando findo ou rescindido este contrato, sem direito a retenção ou indenização por benfeitorias ainda que necessárias, as quais ficarão a ele incorporadas.

§ 1º - Sendo necessárias benfeitorias no imóvel, para adaptá-lo às atividades do estabelecimento do LOCATÁRIO, este apresentará projeto ao LOCADOR, o qual no prazo de 05 (cinco) dias apresentará sua resposta, que, contudo, não terá de ser afirmativa.

§ 2º - No caso de introdução de benfeitorias no imóvel caberá ao LOCADOR decidir, no término do contrato, se aceita ou não a entrega do imóvel com as mesmas. Caso não aceite, ficará o LOCATÁRIO responsável por retirá-las às suas expensas.

§ 3º - O LOCADOR garante a qualidade dos pisos, estrutura e cobertura do imóvel, não se responsabilizando, contudo, pelo mau uso ou o excesso de uso dos mesmos.

CLÁUSULA OITAVA - Não será permitida a transferência deste contrato, nem a sublocação, cessão ou empréstimo total ou parcial do imóvel locado, sem a prévia autorização por escrito do LOCADOR.

Parágrafo único - Não será tida como sublocação a substituição dos sócios ou a transferência de titularidade da sociedade.

CLÁUSULA NONA - Se o LOCADOR manifestar a intenção de vender o imóvel locado e o LOCATÁRIO não exercer o seu direito de preferência de adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros, o LOCATÁRIO estará obrigado a permitir que as pessoas interessadas no compra do imóvel o visitem.

CLÁUSULA DÉCIMA - O LOCATÁRIO faculta ao LOCADOR o exame e vistoria do imóvel locado, quando este julgar necessário, em dia e hora previamente acordados, a fim de verificar o seu estado de conservação.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - Se houver desapropriação do imóvel locado, este contrato ficará rescindido de pleno direito, sem qualquer indenização, ressalvando-se, porém, o direito do LOCATÁRIO de reclamar ao poder expropriante a indenização pelos prejuízos, por eventualmente sofridos.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - Se houver incêndio ou acidente, que conduza à reconstrução ou reforma do objeto da locação, rescindir-se-á o contrato, sem prejuízo da responsabilidade do LOCATÁRIO, se o fato ocorreu por sua culpa.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - Todo e qualquer ajuste entre as partes, para integrar o presente contrato, deverá ser feita por escrito.

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - Este contrato extinguir-se com a falência ou extinção de qualquer das partes, ressalvado o direito dos sucessores a qualquer título de, no prazo de 60 dias do encerramento das atividades, darem seguimento ao contrato. Em caso de silêncio o contrato será automaticamente convalidado pelos contratantes.

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA - O LOCATÁRIO deverá apresentar contrato de seguro-fiança que garantirá os valores locatícios e demais encargos incidentes sobre o imóvel em caso de inadimplência do mesmo.

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - Fica estipulada multa no valor de 10% do valor do contrato, valor este equivalente a doze meses de locação, devida integralmente, seja qual for o tempo decorrido da locação, havendo infração às que nele existe.

§ 1º - As despesas para sanar os estragos causados ao imóvel e suas instalações, ou para executar eventuais modificações feitas no imóvel pelo LOCATÁRIO, serão por ele pagas à parte, não se incluindo a multa acima estipulada.

§ 2º - A eventual tolerância do LOCADOR para com qualquer infração contratual, atraso no pagamento dos aluguéis, taxas ou impostos, não constituirá motivo para que o locatário ou seu fiador, alegue novação.

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA - As partes elegem o foro da Comarca de Brasilia - DF, que é o da situação do imóvel, para dirimir as questões resultantes da execução do presente contrato, obrigando-se a parte vencida a pagar à vencedora, além das custas e despesas processuais, honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

E, assim, por estarem justas e convencionadas, as partes assinam o presente instrumento particular de Contrato de Locação Não Residencial, em 03 (três) vias de igual teor e forma, juntamente com os fiadores e com duas testemunhas abaixo, a tudo presentes.

Brasília,

Locador

Locatário

Testemunhas: