Abandono de Terreno
A partir da Constituição Federal de 1988, a Propriedade
tem que atender a sua Função Social. Esta função consiste em destinar a
propriedade ao seu fim específico, promovendo a dignidade da pessoa humana, a
fim de atingir os objetivos fundamentais da erradicação da pobreza e da redução
das desigualdades sociais.
O proprietário de um determinado imóvel tem o dever de
cuidar e zelar pelo seu patrimônio, fazendo com que o mesmo cumpra sua Função
Social.
Assim ao abandonar um terreno seja urbano ou até mesmo
rural, sérias consequências poderão advir para o proprietário, podendo
inclusive chegar a perder o seu bem.
Veja que a nossa Constituição Federal estabeleceu também
as penalidades que poderão ser aplicadas pelo Município, caso a propriedade não
atenda a sua função social. Isto claro de acordo com o que vier a ficar
determinado no plano diretor de cada Município.
Assim, o proprietário de um terreno nunca deve
abandoná-lo, deve sempre preservar sua propriedade, mantendo-a limpa e
protegida.
A seguir algumas perguntas, com a
consequente resposta a respeito do tema:
1. Como denunciar quem joga lixo ou faz uso indevido do
terreno?
R. A denuncia deve sempre ser feitas as autoridades
locais, especificamente a Prefeitura Municipal, a qual tem um órgão responsável
pelo Controle e Convívio Urbano;
2. De quem é a responsabilidade sobre a limpeza? Seja
sujeira de lixo ou de mato que cresce?
R. O proprietário do terreno é o responsável pela limpeza
e conservação de seu patrimônio;
3. Se os vizinhos correm risco de saúde com a existência
de ratos e insetos, podem processar o proprietário?
R. Não só podem processar, como devem. Antes porém
deve-se comunicar aos agentes municipais de saúde pública, bem como a
secretaria de controle e convívio urbano para que os mesmos de forma conjunta
atuem na limpeza e dedetização da área atingida por roedores ou outros animais
peçonhentos;
4. Como encontrar o proprietário?
R. Quando os vizinhos não sabem quem é o proprietário do
imóvel, o aconselhável é solicitar no cartório de registro de imóveis uma
certidão de ônus reais, nela está o nome do dono do imóvel;
5. Se o proprietário não toma providências, como
proceder?
R. Uma vez entrado em contato com o dono do terreno e o
mesmo não toma as medidas necessárias, deve-se avisar ao Poder Público
Municipal, o qual saberá conduzir a questão de forma resolver a situação;
6. Em quais casos se aplica multa ao proprietário e qual
o seu valor?
R. A questão de aplicação de multa ao proprietário do
imóvel, bem como o seu valor, depende do plano diretor de cada município e do
quantum fixado para tal ato. No entanto em casos extremos o proprietário pode
vir a perder a sua propriedade, por abandono.
O código Civil em seu artigo 1.276 determina que se o
proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu
patrimônio e não estando na posse de outrem. Este imóvel poderá ser arrecadado
como bem vago e após três anos à propriedade pode ser do Município;
7. Em casos de invasão para moradia, como denunciar? O
que o proprietário deve fazer?
R. O proprietário tem sempre que está visitando o seu
imóvel e procedendo com a correta limpeza e conservação do mesmo. Isto evita
sérios problemas, como por exemplo uma invasão por terceiros. Neste caso o
proprietário tão logo verifique essa situação deve agir de imediato com uma
ação judicial para defender sua posse e a sua propriedade.
8. Quando é um terreno murado também é considerado um
terreno baldio?
R. O terreno por está murado
e sem edificação, não significa dizer que está abandonado. O abandono vai
decorrer da falta de conservação e manutenção da propriedade, ai sim medidas
administrativas ou judiciais devem ser tomadas.
Juros de Obra
Hoje em dia quando se assina um Contrato de Financiamento
Habitacional, principalmente os ligados ao Programa Minha Casa Minha Vida, a
instituição bancária institui o que se denomina “Juros de Obra” ou “Taxa de
Obra”, mas como isto funciona?
E se a construtora ultrapassa o prazo prometido
para a entrega da obra e continua a cobrar esses valores, o que se deve fazer?
Quando se faz um financiamento habitacional de imóvel
ainda em construção, à instituição financeira libera – gradativamente – o
montante financiado pelo mutuário à Construtora, de acordo com a evolução da
obra; sobre tais quantias incide a chamada taxa de juros do contrato de
financiamento habitacional, que é paga mensalmente pelo devedor/mutuário.
O fato é que nesse período a prestação mensal do
financiamento é composta tão somente pelos referidos juros (de obra) e encargos
acessórios. Com isso não há amortização do saldo financiado.
Para piorar a situação, o banco só considera que a obra
foi concluída após a averbação do “habite-se”, expedido pela Prefeitura
Municipal, no Cartório de Registro de Imóveis Competente, só então se inicia o
prazo de amortização do saldo devedor.
Ocorre que em caso de mora por parte da construtora em
relação à conclusão da obra e a expedição e averbação do “habite-se”, no
Cartório de Registro de Imóveis competente, é responsabilidade da Construtora.
Deve-se deixar claro que de acordo com a legislação em
vigor, o Construtor responde pelas perdas e danos causados pelo atraso na
averbação do “habite-se”.
Assim, ao invés de morar no imóvel e amortizar a dívida
contraída para a aquisição do bem, geralmente o consumidor/mutuário, paga – por
culpa exclusiva da construtora – somente juros de obra, não amortizando sequer
uma parcela do saldo devedor.
Em vista da situação acima demonstrada, os Tribunais
Pátrios estão decidindo pelo inicio de amortização do financiamento quando
verificado o atraso na entrega da obra, além de responsabilizar os envolvidos
processualmente por perdas e danos.
Desta forma, o consumidor
que antes estava sendo penalizado, passa a amortizar o seu financiamento,
saindo assim do prejuízo dantes causados pela construtora que não honrou o
prazo acordado entre as partes.
Alienação Fiduciária de Imóveis
Com a facilidade para a obtenção de crédito subiu
consideravelmente o número de financiamentos habitacionais e com o tempo também
já começa a aparecer alguns problemas para os mutuários.
É que várias são as pessoas que começaram a ficar
inadimplentes, por conta de fatores alheios as suas vontades e com isso atrasam
o financiamento da casa própria.
Bom, o fato é que os novos financiamentos habitacionais
não vinculam mais os reajustes das suas prestações a salários ou a categoria
profissional do consumidor.
Com isso, as prestações são reajustadas de acordo com o
saldo devedor e por isso mostram-se altas. Só que o consumidor na ânsia de ter
sua casa própria esquece-se de outras obrigações familiares que também atingem
seu orçamento familiar e acaba comprometendo sua renda em percentual superior
ao ideal.
No início até que alguns suportam bem o valor mensal a
ser pago. Entretanto, com o tempo e com vários fatores oscilantes em nosso
mercado financeiro os quais refletem diretamente na economia brasileira, aquela
prestação que era “suportável” passa a incomodar.
E o incômodo às vezes é tão grande que se iniciam os
atrasos e com eles as consequências do ato.
O fato é que bastam apenas 03 (três) prestações atrasadas
para que o credor inicie a retomada do imóvel.
É que no sistema de financiamento imobiliário atual tanto
via construtoras quanto via agentes financeiros tornou-se praxe adotar a
chamada alienação fiduciária a qual permite de uma forma rápida e segura para
os credores à consolidação de propriedade, vejam como funciona:
A alienação fiduciária é regulada pela Lei 9.514/97 e nos
termos de seu artigo 26 e parágrafos, vencida e não paga a dívida, seja no todo
ou até mesmo em parte e constituído em mora o fiduciante, consolida-se a
propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Entretanto antes da chamada consolidação, o devedor é
intimado pessoalmente ou por edital, providenciado pelo cartório de registro de
imóveis para pagar o débito em 15 (quinze) dias, as prestações vencidas e
vincendas até a data do pagamento.
A cobrança das prestações vem devidamente acompanhada de
todos os encargos legais, como juros e multa além dos tributos e despesas com a
intimação e a cobrança.
Ressalte-se que para o processo de execução extrajudicial
a ser realizado nesta modalidade – alienação fiduciária, é necessário que a
intimação seja entregue ao próprio devedor e caso o mesmo não se encontre ou
esteja em lugar incerto e não sabido, deverá o oficial do cartório providenciar
a publicação de editais, por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior
circulação local.
Paga a dívida, o contrato continuará em pleno vigor.
Agora se a dívida não for paga dentre do prazo de quinze dias, o oficial do
cartório providenciará imediatamente o registro da consolidação da propriedade
em nome do credor fiduciário, mediante requerimento com prova do pagamento do
imposto de transmissão.
E mais, em até 30 (trinta) dias do registro da
consolidação da propriedade, o fiduciário deve providenciar público leilão para
a venda do imóvel.
Vejam que da mesma forma que é fácil a obtenção do
crédito também é rápida a retomada do bem e por isso todos aqueles que desejem
firmar um contrato de financiamento habitacional deve está preparado para
honrá-lo até a ultima parcela caso contrário, poderá perdê-lo em apenas 15
dias.
Fisuras, Rachaduras – O que fazer?
Problemas estruturais – o que fazer? A quem socorrer?
Vários consumidores estão com sérios problemas em suas
residências, devido a fissuras, bem como várias rachaduras que prejudicam a
estrutura de seus prédios.
Mas o que fazer quando isso acontece e de quem é a responsabilidade
em reparar esses empreendimentos? Será que os moradores tem que perder suas
residências e o que pagou ou vem pagando mensalmente por ela?
Em primeiro lugar, para análise desses casos, temos que
destacar duas situações:
A primeira é se o imóvel foi comprado diretamente da
construtora;
A segunda é se o imóvel é financiado por alguma instituição
financeira.
Em se tratando de imóvel comprado da construtora, a mesma
é responsável por qualquer dano estrutural inicialmente pelo prazo de 05
(cinco) anos. Contudo quando o problema aparece após esse lapso de tempo aí
reside uma dificuldade que aparentemente não tem solução.
Entretanto pela legislação em vigor, como também pelos
novos posicionamentos dos Tribunais Superiores este prazo é aumentado.
É que se trata do chamado vicio oculto, aquele em que só
aparece com o tempo, nestes casos para se entrar com ação contra a construtora
responsável pela obra, o prazo prescricional é de 20 (vinte) anos, contado a
partir da constatação de vícios ou defeitos de construção.
Assim, consumidores que, mesmo passado os 05 anos de
garantia da obra, podem entrar na Justiça para pedir reparo ou indenização, não
importando se já passou o tempo de garantia da construtora. Somente a partir
desse momento começa a correr o prazo vintenário.
Ressalte-se que esse prazo só vale para os chamados
vícios ocultos, já que o prazo para reclamação de vícios aparentes, como portas
quebradas, paredes mal pintadas, pequenas trincas, etc. é de 90 dias após a
entrega da chave.
Já para requerer indenização por perdas e danos por
vícios nas obras, a ação prescreve em 20 anos, a partir de quando for constatado
o problema por um perito.
Por fim, quanto aos imóveis financiados, os mesmos contam
com cobertura securitária para danos físicos do imóvel, assim ocorrendo
situações desta natureza, devem ser acionados imediatamente.
Ressalte-se que algumas instituições financeiras, também
são responsáveis pelo empreendimento, uma vez tem engenheiros em seu quadro de
funcionários, além de que contratam a construtora e seguradora que serão
responsáveis pelo empreendimento.
O Contrato de Gaveta e seus Direitos.
O STJ - Superior Tribunal de Justiça emitiu noticia sobre
seus posicionamentos em relação aos chamados "Contratos de Gaveta".
Assim antes de apresentar-lhes a matéria, faremos uma breve análise de como
nasceu essa modalidade de contrato, vejamos:
A problemática envolvendo os chamados "contratos de
gaveta" é antiga e isso se deu em razão de que quando o novo mutuário iria
transferir o contrato para seu nome era onerado, pelo agente financeiro em 20%
(vinte por cento)sobre o valor da prestação e 08% (oito por cento)sobre o saldo
devedor.
Assim, para fugir dessa ilegalidade praticada pelos
agentes financeiros, criou-se o "contrato de gaveta", no qual um
terceiro, adquirente do imóvel, faz um contrato sem a anuência da instituição
financeira, se responsabilizando em continuar pagando as prestações e o saldo
devedor em nome do antigo mutuário, para somente ao final liquidar o bem e
transferir a propriedade para o seu nome.
Dizemos ilegalidade nas questões de majorar as prestações
e o saldo devedor, porque o contrato firmado com o banco não altera suas
características iniciais. O que ocorre na verdade é apenas uma troca de
devedores, por isso não haveria a necessidade de aumento nem a prestação e nem
o saldo devedor.
Ressalte-se que várias pessoas faziam apenas uma procuração
pública dando poderes a terceiros para resolver tudo em relação ao imóvel. Com
o respectivo documento, achavam que estavam seguros e que tinham o
"poder" sobre o bem.
Contudo, como os antigos contratos de financiamento
habitacional ficaram impagáveis, as pessoas começaram a acionar o Poder
Judiciário para rever os contratos assinados, inclusive aquelas que tinham
"Contrato de Gaveta". Foi a partir de então que a Justiça começou a
conhecer esses contratos.
Assim, como não havia legislação que regulasse a matéria
e havendo a negativa de reconhecimento da transação, por parte da instituição
bancária, o Poder Judiciário brilhantemente começou a reconhecer o direito do
"gaveteiro" em revisar os contratos adquiridos na respectiva
modalidade.
Diante das polêmicas que envolvia o tema, foi editada a
Lei 10.150/2000 a qual reconheceu como se mutuário fosse, os adquirentes de
imóveis através do "contrato de Gaveta". A Lei admite tanto o
contrato realizado e firmado em cartório como a procuração pública ou
particular. A ressalva da lei é que os mesmos tenham sido firmados até
25/11/1996.
Entendo particularmente que a lei poderia ter beneficiado
de forma clara e expressa, os contratos até a sua vigência, uma vez que
posterior a 1996 ainda existe muitos contratos de gaveta.
Como assim não fez, várias ações estão aportando no
Judiciário, solicitando o reconhecimento, o qual pode também ser adquirido
através da "Teoria do Fato Consumado", ou até mesmos por outros
artigos da própria Lei.
Desta forma, se você ainda não regularizou o seu contrato
procure realizar, uma vez que vários são os riscos daqueles que não o tem, ou
que portam apenas uma procuração pública ou particular.
Íntegra da matéria do STJ.
Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria
Comprar imóvel com “contrato de gaveta” não é seguro, mas
é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o
financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras
situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o
imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário
antigo pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.
Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado,
caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois
estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como
proprietário do imóvel.
Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de
milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros
são usuários desse tipo de instrumento.
A Caixa Econômica Federal (CEF) considera o “contrato de
gaveta” irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela
Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem que
transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo
contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à
transferência obrigatória na instituição financiadora.
Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem
reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da realização dos “contratos
de gaveta”, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel
financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no
referido contrato.
Validade de quitação
O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de
gaveta” já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações
previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de
prejuízo direto ao agente do SFH.
Para os ministros da Primeira Turma, a interveniência do
agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória,
por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser
cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor.
No entanto, quando o financiamento já foi integralmente
pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a
chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar
inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771).
Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com
a edição da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das
transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição
financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp 721.232).
“Como se observa, o dispositivo em questão revela a
intenção do legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em
relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo,
a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a
intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente
àquela data”, afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori
Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal (STF).
No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma
do STJ entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu
em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento
habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão.
Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na
regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato de
promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem.
No caso, a Turma não estava discutindo a validade, em si, do “contrato de
gaveta”, mas sim a quitação da dívida para evitar o leilão do imóvel.
Revisão de cláusulas
Para o STJ, o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura
do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito à
transferência do negócio com todas as suas condições originais,
independentemente da concordância da instituição financeira.
O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o
saldo residual que porventura existisse ao final do contrato de financiamento.
Para ter esse benefício, o mutuário pagava uma contribuição de 3% sobre cada
parcela do financiamento. Até 1987, os mutuários não tinham com o que se
preocupar, pois todos os contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de 1988,
ele foi retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993.
De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do
caso, o terceiro pode requerer a regularização do financiamento, caso em que a
aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de novo
contrato, com novas condições financeiras.
Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo
FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato
original são mantidas. Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a
critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas
(REsp 1.171.845).
Em outro julgamento, o STJ também entendeu que o
cessionário de mútuo habitacional é parte legítima para propor ação ordinária
contra agente financeiro, objetivando a revisão de cláusula contratual e de
débito, referente a contrato de financiamento imobiliário com cobertura pelo
FCVS.
“Perfilho-me à novel orientação jurisprudencial que vem
se sedimentando nesta Corte, considerando ser o cessionário de imóvel
financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em juízo questões
pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos
cognominados ‘contratos de gaveta’, porquanto, com o advento da Lei 10.150, o
mesmo teve reconhecido o direito de sub-rogação dos direitos e obrigações do
contrato primitivo”, assinalou o relator do recurso, o ministro Luiz Fux, atualmente
no STF (REsp 627.424).
Seguro habitacional
Exigido pelo SFH, o seguro habitacional garante a
integridade do imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de
assegurar, quando necessário, que, em eventual retomada do imóvel pelo agente
financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível.
No caso de “contrato de gaveta”, a Terceira Turma do STJ
decidiu que não é devido o seguro habitacional com a morte do comprador do
imóvel nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o conhecimento do
financiador e da seguradora (REsp 957.757).
Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou
que, de fato, não é possível a transferência do seguro habitacional nos
“contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente
ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do
segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal.
“Ao analisar processos análogos, as Turmas que compõem a
Segunda Seção decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a morte
do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de financiamento.
Reconhecer a quitação do contrato de financiamento em razão, também, da morte
do promitente comprador, incorreria este em enriquecimento sem causa, em
detrimento da onerosidade excessiva do agente financeiro”, destacou a relatora.
Diante dos riscos representados pelo “contrato de
gaveta”, o melhor é regularizar a transferência, quando possível, ou ao menos
procurar um escritório de advocacia para que a operação de compra e venda seja
ajustada com o mínimo de risco para as partes contratantes.
Fonte: STJ - www.stj.jus.br
180 dias - Regra ou Exceção?
É visível que cresce o número de consumidores
insatisfeitos com algumas construtoras devido ao atraso na entrega de seus
empreendimentos. São inúmeras as justificativas para tal ato, que vão desde a
questão de mão de obra qualificada até a falta de material de construção.
Sabemos que o mercado da construção civil não está tão
aquecido como em 2010, mas alegar a falta de material ou até mesmo mão de obra
não é o mais viável. Mesmo assim, algumas empresas se apegam nesses e noutros
fatores para “justificar” o atraso da obra. Outras vão mais além e invocam em
seu favor cláusula contratual que a princípio até poderia protegê-la se
realmente os fatos constantes nelas estivessem acontecendo.
Estamos falando da chamada cláusula de carência ou
cláusula dos 180 (cento e oitenta dias) ou ainda cláusula dos 06 (seis) meses,
como alguns assim a denominam.
Está cláusula contratual é inserida pelas empresas para
se proteger de algum evento futuro que possa prejudicar o andamento das obras.
Mais afinal esta cláusula é Regra ou Exceção?
Todos os que já assinaram contratos com construtoras já
visualizaram a respectiva clausula a qual está presente para os casos de
excepcionalidades, como a ocorrência de caso fortuito ou força maior,
devidamente comprovados ou ainda falta geral de material na praça onde está
sendo construído o empreendimento, greves parcial ou geral no setor da
construção civil, revolução, guerras, epidemias, etc.
Vejam que são fatores extremos e que devem ser
comprovados e não simplesmente alegados.
Os Tribunais de nosso País não tem tolerado os atrasos
injustificados por parte de quem está construindo, pois tem verificado que os
consumidores são os únicos prejudicados com esses atrasos.
É que a grande maioria das pessoas que adquirem imóveis
em construção estão dispostas a usufruir do bem e geralmente se encontram ou
prestes a sair do aluguel ou prontas para casar e o atraso na entrega da obra
de forma injustificada gera uma série de danos aos consumidores, parte mais
afetada nesta relação jurídica.
Portanto temos que a cláusula contratual que “concede” um
prazo de 180 dias para a finalização da obra não é regra, e sim exceção,
somente podendo ser invocada em casos de extremos e mediante comprovação.
Assim, o consumidor deve ficar atento e procurar seus
direitos sempre que os mesmos forem violados.
